전세권 설정 2026 — 확정일자와 뭐가 다른가, 비용과 경매청구권까지

전세 계약을 하면 대부분 전입신고 + 확정일자로 끝냅니다. 비용이 600원이고 주민센터에서 5분이면 되니까요.

그런데 보증금을 못 받는 상황이 되면 두 방법의 차이가 드러납니다. 확정일자만 있으면 소송에서 이겨야 경매를 넣을 수 있고, 전세권이 설정돼 있으면 판결 없이 바로 넣을 수 있습니다.

무엇이 다르고, 얼마가 들고, 언제 전세권까지 해야 하는지 민법 조문 기준으로 정리했습니다.

---

30초 요약

1. 전세권은 등기되는 권리입니다

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.민법 제303조 제1항

여기서 두 가지를 읽어야 합니다.

첫째, 우선변제권이 조문에 직접 들어 있습니다. 확정일자는 주택임대차보호법이 임차인에게 우선변제권을 "부여"하는 구조인데, 전세권은 권리 자체의 내용입니다.

둘째, 등기됩니다. 전세권은 등기부 을구에 올라갑니다. 등기부등본을 떼면 근저당과 나란히 보입니다. 확정일자는 등기부에 아무 흔적이 남지 않습니다. 다음 세입자나 매수인이 등기부만 봐서는 내 보증금의 존재를 알 수 없다는 뜻입니다.

농경지에는 설정할 수 없습니다(같은 조 제2항).

2. 확정일자와 무엇이 다른가

거주 요건이 갈립니다

확정일자 방식은 전입신고와 점유를 계속 유지해야 대항력이 유지됩니다. 잠깐 주소를 옮기면 순위가 날아갑니다. 전세권은 등기된 물권이라, 목적물의 인도 자체가 성립요건이 아니어서 실제로 살지 않아도 효력이 유지됩니다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결). 회사 사택이나 사무실처럼 주민등록을 옮기기 어려운 경우에 전세권을 쓰는 이유입니다.

다만 애초에 사용·수익을 완전히 배제하고 순수하게 채권담보만을 목적으로 설정한 전세권은 무효로 본 판례가 있습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다267238 판결). 실제로 쓰지 않을 부동산에 담보 대용으로 설정하는 방식은 피해야 합니다.

그리고 포기하는 것이 있습니다. 보증금이 소액인 임차인이 선순위 근저당보다도 먼저 일정액을 받아 가는 최우선변제는, 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인에게만 주어집니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 전세권 등기만 있고 전입·점유가 없으면 이 보호를 받지 못합니다. 가능하면 전입신고·확정일자와 전세권을 함께 갖추는 것이 원칙입니다.

확정일자의 '다음날 0시' 함정은 전세 확정일자에 따로 정리했습니다.

3. 결정적 차이 — 판결 없이 경매를 넣을 수 있습니다

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.민법 제318조

이게 전세권의 값어치입니다.

확정일자만 있는 임차인은 집행권원을 먼저 만들어야 합니다. 보증금반환청구 소송의 확정판결이 대표적이지만, 확정된 지급명령이나 강제집행 승낙 문구가 들어간 공정증서도 집행권원입니다(민사집행법 제56조, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 집주인이 다투지 않으면 지급명령으로 몇 주 안에 끝나기도 하고, 본격적으로 다투면 훨씬 길어집니다.

전세권자는 그 단계를 건너뜁니다. 전세권에 의한 경매는 판결에 기초한 강제경매가 아니라 담보권을 실행하는 경매(임의경매)라서, 집행권원 대신 "담보권이 있다는 것을 증명하는 서류" — 즉 전세권이 기재된 등기사항증명서 — 만 내면 절차가 시작됩니다(민사집행법 제264조 제1항). 등기가 집행권원이 되는 것이 아니라, 집행권원이 필요한 절차를 아예 타지 않는 것입니다.

다만 존속기간 중에는 쓸 수 없는 카드입니다. 전세금 반환의무 자체가 "전세권이 소멸한 때"에 생기므로(제317조), 기간이 만료되는 등으로 전세권이 소멸한 뒤라야 "반환 지체"가 성립합니다.

보증금을 못 받고 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령이 확정일자 방식의 대응 수단인데, 그것도 경매까지 가려면 결국 판결이 필요합니다.

반환과 말소는 동시이행입니다

전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.민법 제317조

먼저 말소해 주면 안 됩니다. "말소부터 해주면 바로 보내겠다"는 요구에 조문상 응할 의무가 없습니다.

다만 조문은 목적물의 인도와 말소 서류 교부를 함께 요구합니다. 돈을 받는 것과 동시에 집을 비워 주고 말소 서류를 넘길 준비가 돼 있어야, 집주인의 "먼저 비우고 말소하라"는 요구를 거절할 수 있습니다. 세입자만 계속 점유하면서 돈을 요구할 수 있다는 뜻이 아닙니다.

4. 비용 — 전세금액의 0.2%

등록면허세율이 지방세법에 있습니다.

다. 소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전
4) 전세권: 전세금액의 1천분의 2지방세법 제28조 제1항 제1호

여기에 지방교육세가 붙습니다.

이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 등록에 대한 등록면허세액의 100분의 20지방세법 제151조 제1항 제2호

전세금 3억 원이면

여기에 등기신청수수료가 더해지고(신청 방식에 따라 다릅니다), 법무사에게 맡기면 보수가 별도로 붙습니다.

두 가지 단서가 있습니다. 0.2%는 표준세율이고, 지방자치단체는 조례로 이 세율을 50% 범위에서 가감할 수 있습니다(지방세법 제28조 제6항). 지방교육세도 같습니다(제151조 제2항). 그리고 계산값이 6천 원보다 작으면 6천 원을 냅니다(제28조 제1항 단서 및 같은 항 제1호 마목). 전세금이 300만 원 이하인 경우입니다. 확정일자 600원과 비교하면 1,000배 넘는 차이입니다.

누가 내는지는 법에 정해져 있지 않습니다. 관행상 임차인이 부담하는 경우가 많지만 협의 사항입니다. 계약서에 명시해 두세요.

5. 집주인이 동의하지 않으면 못 합니다

전세권설정등기는 등기권리자(임차인)와 등기의무자(집주인)의 공동신청입니다. 집주인이 인감증명서와 등기필정보를 내주지 않으면 진행되지 않습니다.

집주인이 꺼리는 이유가 있습니다.

• 등기부 을구에 기재돼 담보 여력이 줄어 보입니다
• 전세권자는 집주인 동의 없이 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다(민법 제306조)
• 말소에 다시 절차와 비용이 듭니다

제306조는 단서로 설정행위에서 금지할 수 있다고 합니다. 실무에서는 양도·전전세 금지 특약을 붙여 합의하는 경우가 많습니다.

6. 기간 — 최장 10년, 건물은 최소 1년

① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.민법 제312조

갱신하면 다시 최장 10년입니다(같은 조 제3항).

법정갱신 — 통지를 안 하면 자동으로 갱신됩니다

건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.같은 조 제4항

건물 전세권에만 있는 규정입니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 아무 말이 없으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 토지 전세권에는 이 법정갱신이 없습니다. 이때 기간은 '정함이 없는' 상태가 됩니다.

기간의 정함이 없으면 이렇게 끝냅니다.

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.민법 제313조

통고한 날이 아니라 상대방이 받은 날부터 6개월입니다.

7. 건물 일부에 설정하면 경매청구가 막힙니다

이 글에서 가장 조심해야 할 대목입니다.

다가구주택의 한 세대, 상가의 한 층, 사무실 한 칸처럼 구분등기가 되지 않은 건물 일부에 전세권을 설정하면, 앞서 설명한 경매청구권을 제대로 쓸 수 없습니다.

건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로, 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다.대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정

뒷부분이 결정적입니다. 그 부분만 떼어 경매하는 것이 구조상 불가능하더라도 결론은 같다고 못 박았습니다. 같은 취지의 선례가 1992년부터 있습니다(대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정).

실제 2001마212 사건은 7층 건물 중 사무실 132.3㎡의 전세권자가 건물 전부에 대한 임의경매를 신청했다가 각하된 사건입니다.

정리하면, "부동산 전부에 대한 우선변제"는 돈을 받는 순위의 범위이고 경매를 신청할 수 있는 범위와는 다릅니다. 단독·다가구주택의 한 세대를 빌린다면 등기부에서 그 세대가 구분건물로 따로 등기돼 있는지 먼저 확인하세요. 구분등기가 없다면 72만 원을 쓰고도 이 글이 설명한 유일한 장점을 얻지 못합니다. 그때는 전입신고·확정일자에 전세보증보험을 얹는 쪽이 현실적입니다.

8. 전세권은 주택임대차보호법을 대체하지 않습니다

존속기간을 민법 기준으로만 보면 전세권이 더 든든해 보이는데, 주택이라면 반대입니다.

그래서 주택이라면 임대차계약과 전입신고를 그대로 유지한 상태에서 전세권을 추가로 얹는 구조여야 합니다. 전세권으로 갈아타는 것이 아닙니다.

주임법의 보호는 임대차(및 미등기 전세)를 전제로 합니다. 민법상 전세권만으로는 2년 보장도, 갱신요구권도, 최우선변제도 나오지 않습니다. 갱신요구권을 어떻게 쓰는지는 계약갱신청구권에 정리했습니다.

9. 언제 전세권까지 해야 하나

비용이 크니 모든 경우에 필요한 것은 아닙니다. 아래에 해당하면 검토할 만합니다.

• 주민등록을 옮길 수 없는 경우 — 사택, 사무실, 자녀 학군 유지 등
• 보증금이 크고 선순위 근저당이 있는 경우 — 순위 확보가 중요할 때
• 집주인의 자금 사정이 불안한 경우 — 경매를 빨리 넣을 수 있는 쪽이 유리
• 건물 일부를 빌리는 경우 — 범위를 등기로 명확히 할 수는 있지만 아래 경고를 먼저 읽으세요

반대로 보증금이 소액이고 집주인이 동의하지 않는다면, 전입신고와 확정일자를 제때 갖추고 전세보증보험을 검토하는 쪽이 비용 대비 낫습니다.

자주 묻는 질문

한 장 정리

• 전세권은 등기되는 물권, 확정일자는 등기부에 흔적이 남지 않습니다
• 집주인 동의가 필수 — 공동신청이라 서류를 안 주면 못 합니다
• 비용은 전세금액의 0.2% + 그 20% — 3억이면 72만 원대
• 결정적 차이는 판결 없이 경매 신청(민법 제318조)
• 실제 거주가 요건이 아닙니다 — 주소를 옮길 수 없을 때 유용
• 존속기간 최장 10년, 건물은 1년 미만으로 정해도 1년
• 만료 6개월~1개월 전 통지가 없으면 법정갱신, 기간은 정함 없음
• 기간 정함이 없으면 소멸통고 후 받은 날부터 6개월
• 말소와 전세금 반환은 동시이행 — 먼저 말소해 주지 마세요
• 구분등기 없는 건물 일부에 설정하면 경매청구가 막힙니다(대법원 2001마212)
• 전세권은 주임법을 대체하지 않습니다 — 2년 보장·갱신요구권·최우선변제는 전입신고 쪽
• 경매청구는 전세권이 소멸한 뒤에만 — 기간 중에는 못 씁니다
• 순위가 뒤면 전세권이 있어도 다 못 받습니다. 을구를 먼저 확인하세요

보증금이 크거나 주소를 옮길 수 없는 상황이면 계약 전에 전세권 설정을 조건으로 꺼내세요. 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 집주인이 동의할 이유가 없습니다.