전세보증보험(전세보증금 반환보증) 총정리 2026 — 가입 조건·전세가율 90%·거절 사유

전입신고하고 확정일자도 받았는데 보증금을 못 받는 경우가 있습니다.

순위를 지키는 것과 돈을 받아내는 것은 다릅니다.

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30초 요약

이 글에서 바로잡고 가실 것

• 90%만 보면 안 됩니다. 근저당 하나만으로도 60%에서 걸립니다
• 계약 절반이 지나면 못 듭니다. 2년 계약이면 1년이 마지노선입니다
• 사고가 나도 2개월 안에 청구하지 않으면 보증이 날아갑니다
• 보증료 40만 원 지원은 보증금 3억 이하만 됩니다

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1. 확정일자와 무엇이 다른가

전입신고와 확정일자를 했다면 우선변제권이 생깁니다. 경매가 진행되면 순위에 따라 배당을 받습니다.

문제는 그 뒤입니다.

반환보증은 집이 경매로 넘어가든 말든 보증기관이 먼저 줍니다. 그다음 기관이 집주인에게 받아냅니다.

2. ⭐ 전세가율 90% — 문턱이 하나가 아닙니다

여기서 대부분 걸립니다. 그런데 90% 하나만 보면 안 됩니다. HUG는 조건을 세 개 겁니다.

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① 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
② 선순위채권 ≤ 주택가액 × 60%
(주택가액 = 주택가격 × 90%)
③ 단독·다중·다가구만
선순위채권 + 다른 세입자 보증금 ≤ 주택가액 × 80%
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선순위채권은 나보다 앞서는 근저당·전세권 등입니다. 등기부등본 을구에서 확인합니다.

예를 들면 (주택가격 5억 → 주택가액 4억 5,000만)

세 번째 줄을 보세요. 합계는 80%로 여유가 있는데도 거절됩니다. 근저당 자체가 상한을 넘었기 때문입니다. "90%만 안 넘으면 된다"고 알고 계약하면 여기서 막힙니다.

다가구는 조건이 하나 더 붙습니다

단독·다중·다가구주택은 다른 세입자들의 보증금까지 합산합니다. 공실의 최우선변제금도 들어갑니다. 내 보증금이 아무리 적어도, 앞 호실들의 보증금이 이미 차 있으면 거절됩니다.

계약 전에 집주인에게 「전입세대 확인서」와 확정일자 부여 현황을 요구하세요. 다가구에서 전세사고가 유독 많은 이유가 여기 있습니다.

근저당이 있는 집은 보증금을 낮추지 않으면 안 됩니다. 계약 전에 등기부등본을 떼서 직접 계산해 보세요.

'주택가격'을 무엇으로 잡느냐가 당락을 가릅니다

내 시세 감각이 아니라 HUG가 정한 순서를 따릅니다.

공시가격 그대로가 아니라 140%입니다. 공시가 3억이면 주택가격은 4억 2,000만으로 잡힙니다. 이걸 모르고 공시가로 계산하면 전세가율을 크게 과대평가해 "어차피 안 되겠지" 하고 포기하게 됩니다.

💡 90%에 아슬아슬하게 걸렸다면 감정평가가 답일 수 있습니다. 임차인이나 임대인이 감정평가를 받으면 위 순서를 제치고 최우선 적용됩니다(작성일 6개월 이내). 위 기준으로 거절당했을 때 남은 마지막 카드입니다.

3. 🚨 가입 기한 — 절반이 지나면 끝입니다

계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 합니다.

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2년 계약 → 1년 안에
1년 계약 → 6개월 안에
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기산점은 계약일이 아닙니다

HUG는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 셉니다. 계약서에 도장 찍은 날이 아닙니다. 계약과 입주 사이가 두세 달 벌어졌다면 그만큼 여유가 생깁니다.

갱신계약도 같습니다. 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전이면 됩니다.

⚠️ SGI는 상한이 하나 더 있습니다. 계약기간이 24개월을 넘으면 절반이 아니라 12개월이 한도입니다. 3년 계약이라도 18개월이 아니라 1년 안에 들어야 합니다.

이 기한을 놓치면 그 계약으로는 영영 못 듭니다. 갱신할 때 다시 들 수는 있지만, 그사이 집주인 사정이 나빠지면 그때는 조건이 안 맞을 수 있습니다.

💡 계약하자마자 드는 게 가장 안전합니다. 미루다 놓치는 경우가 대부분입니다.

4. 얼마를 내나

보증료율

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보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365
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HUG 기준 연 0.097% ~ 0.211%입니다. 축이 셋입니다.

부채비율은 (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가액입니다. 앞에서 계산한 그 숫자가 요율까지 결정합니다. 근저당이 있는 집은 가입이 어려울 뿐 아니라 보증료도 비쌉니다.

⚠️ 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 더 붙습니다.

보증금 3억, 2년 계약이면 아파트 0.107~0.154% / 그 외 0.124~0.197% 구간이라 64만 ~ 118만 원입니다. 부채비율에 따라 두 배 가까이 벌어집니다.

⭐ 먼저 볼 것은 지원금이 아니라 할인입니다

보증료 자체를 최대 60% 깎아주는 제도가 따로 있습니다. 가입할 때 바로 적용됩니다.

중복 적용은 안 됩니다. 가장 큰 것 하나만 적용됩니다.

그다음이 보증료 지원 40만 원

이미 낸 보증료를 나중에 돌려주는 사후 지원입니다. 국토교통부 사업이고 접수는 지자체·정부24·안심전세포털에서 합니다.

🚨 보증금 3억이 넘으면 대상이 아닙니다. 수도권 7억까지 가입되는 제도라 "가입했으니 40만 원 나오겠지" 하기 쉬운데, 지원은 3억에서 끊깁니다.

환급률만 다릅니다 — 청년·신혼부부는 낸 만큼 전액, 그 외는 90%. 상한은 셋 다 40만 원으로 같습니다. 지자체마다 한도가 다른 제도가 아닙니다.

5. 어디서 드나 — 세 곳입니다

🚨 HF는 선택지가 아니라 조건부입니다. 보증료가 셋 중 가장 싸지만, HF 전세자금보증으로 대출을 받은 금융기관에서만 신청할 수 있습니다. 자기 돈으로 전세를 얻었다면 HF는 아예 대상이 아닙니다.

SGI를 "예비 카드"로 잘못 알고 계시면 안 됩니다

고액 전세라면 SGI가 사실상 유일한 선택지입니다. 수도권 8억 아파트 전세는 HUG가 한도(7억)에서 막히지만 SGI는 아파트에 금액 상한이 없습니다.

반대로 전세가율 때문에 HUG에서 거절됐다면 SGI도 어렵습니다. SGI 역시 신규 가입은 (보증금 + 선순위채권) ÷ 주택가격이 90% 이하여야 합니다. 문턱이 같습니다.

⚠️ SGI 개인용 요율은 2025년 4월 1일에 올랐습니다. 아파트 0.183% → 0.229%, 아파트 외 0.208% → 0.260%. 그 전에 쓰인 글의 숫자를 그대로 믿으면 안 됩니다.

SGI는 LTV 구간에 따라 요율을 조정합니다. 50% 이하면 30% 할인, 80%를 넘으면 20~30% 할증입니다. 근저당이 적은 집이면 표의 숫자보다 싸집니다.

또 SGI는 아파트 외 주택의 가격을 실거래가의 80%로 깎아서 봅니다(오피스텔은 시세의 70%). 전세가율 계산의 분모가 작아지니 그만큼 불리해집니다.

6. 거절되는 경우

이 세 줄을 특히 보세요

① 직거래는 안 됩니다. 공인중개사를 통해 체결하고 날인받은 계약서여야 합니다. 중개수수료를 아끼려다 보증을 통째로 못 드는 경우가 많습니다.

② 신축 빌라는 위반건축물부터 확인하세요. 옥탑·발코니 확장으로 대장에 '위반건축물'이 찍혀 있으면 거절입니다. 등기부가 아니라 건축물대장을 봐야 보입니다(정부24에서 무료).

③ 신탁 등기는 "계약이 무효"라기보다 요건에서 걸립니다. HUG는 건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것을 요구하는데, 신탁이면 소유자는 신탁회사입니다. 계약 자체는 유효할 수 있지만 신탁회사에 대항할 수 없어 낙찰자에게 보증금을 주장하지 못합니다. 등기부등본 보는 법에 정리해 뒀습니다.

7. 사고가 나면 — 받는 순서

집주인이 계약 종료 후에도 보증금을 안 줄 때입니다.

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① 계약 종료 2개월 전까지 갱신거절 통지 ← 안 하면 자동 연장
② 계약 종료
③ 임차권등기명령 ← 이사 여부와 무관하게 필수
④ 보증기관에 이행청구 ← 🚨 사고일부터 2개월 안에
⑤ 심사 (1개월) 후 집을 비워주면서 수령
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🚨 ④의 2개월 마감이 가입 기한만큼 중요합니다. 보증사고일로부터 2개월 이내에 청구하지 않으면 보증이 날아갑니다(약관 제7조③). 집주인과 "조금만 더 기다려 달라"를 주고받다가 이 기간을 넘기는 경우가 있습니다.

이 글은 묵시적 갱신을 다룹니다. 세입자가 먼저 "더 살겠다"고 요구하는 계약갱신요구권(만료 6~2개월 전)과는 다른 제도입니다.

⚠️ ①을 놓치면 시작도 못 합니다

세입자는 계약 만료 2개월 전까지 "갱신하지 않겠다"고 통지해야 합니다(주택임대차보호법 제6조). 안 하면 묵시적 갱신으로 계약이 2년 더 연장되고, 보증 사고 자체가 성립하지 않습니다.

참고로 집주인 쪽 기한만 "6개월 전부터 2개월 전 사이"라는 구간입니다. 세입자에게는 시작점이 없습니다 — 만료 8개월 전에 통지해도 유효합니다. 늦는 것만 문제입니다.

내용증명으로 보내세요. HUG는 통지가 임대인에게 도달했을 것까지 봅니다. 문자로 보냈다면 집주인의 답장을 받아 두셔야 합니다. 보낸 기록만으로는 도달을 입증하지 못합니다.

③ 임차권등기는 "이사 갈 때만"이 아닙니다

여기를 조건부로 알고 계신 분이 많습니다. 계속 살고 있어도 임차권등기를 마쳐야 이행청구를 할 수 있습니다(약관 제7조①). 보증기관에 청구하는 전제 조건입니다.

물론 이사를 나갈 때도 필요합니다. 전출신고를 하고 짐을 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 자세한 절차는 확정일자 글에 정리해 뒀습니다.

등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 나가세요. 신청만 하고 나가면 안 됩니다.

8. 계약 전에 할 일 — 순서가 전부입니다

거절은 대부분 계약을 먼저 하고 나서 알게 됩니다. 그때는 되돌릴 수 없습니다.

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① 등기부등본 열람 갑구 신탁·압류 / 을구 근저당
② 건축물대장 열람 🚨 '위반건축물' 기재 여부 (정부24, 무료)
③ 전세가율 계산 90% + 근저당만 따로 60%
④ 임대인 사고 이력 확인 안심전세 앱
⑤ 특약 넣기 "보증 가입 불가 시 계약 해제"
⑥ 계약 🚨 반드시 공인중개사 날인
⑦ 잔금 당일 전입신고 + 확정일자
⑧ 보증 신청 바로
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②와 ⑥이 새로 들어간 자리입니다. 둘 다 등기부등본에는 안 보입니다. 신축 빌라와 직거래에서 거절이 몰리는 이유입니다.

④ 특약이 안전장치입니다

계약서에 이렇게 넣어두면 거절당해도 빠져나올 수 있습니다.

"전세보증금 반환보증 가입이 불가한 경우 본 계약을 해제하고 계약금을 반환한다."

집주인이 거부하면 그 자체가 신호일 수 있습니다.

③ 안심전세 앱

국토교통부가 만든 앱으로 임대인의 보증 사고 이력과 주택 시세를 볼 수 있습니다. 계약 전 확인이 무료입니다.

어떤 집이 되나

단독 · 다가구 · 다중 · 연립 · 다세대 · 아파트 · 주거용 오피스텔 · 노인복지주택

오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 '주거용' 표기가 있어야 합니다. 업무용으로 적혀 있으면 실제로 살고 있어도 거절됩니다.

고시원·근린생활시설(이른바 '근생 빌라')·가정어린이집은 대상 자체가 아닙니다.

월세가 섞여 있다면 한도 계산이 다릅니다

보증부월세도 됩니다. 다만 한도(7억/5억)는 보증금만 보는 게 아니라 월세를 보증금으로 환산해서 판정합니다.

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환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)
전월세전환율 = 6.5% (2026년 7월 1일 이후 신청분)
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보증금 3억 + 월세 100만 원이면 3억 + (1,200만 ÷ 0.065) ≈ 4억 8,500만 원으로 잡힙니다. 보증금만 보고 "3억이니 여유 있다"고 생각하면 안 됩니다.

9. 갱신할 때 다시 봐야 합니다

보증은 계약 단위입니다. 2년이 끝나고 갱신하면 새로 가입해야 합니다.

보증금은 그대로인데 집값이 떨어져서 갱신 때 거절되는 경우가 실제로 있습니다. 이때는 보증금을 낮춰 재계약하거나 이사를 고려해야 합니다.

⚠️ 묵시적 갱신으로 자동 연장된 경우에도 보증은 자동 연장되지 않습니다. 따로 신청해야 합니다. 다만 이때는 갱신 계약서가 없어도 신청할 수 있고, 최초 계약이 공인중개사를 거쳤고 확정일자가 있다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.

자주 묻는 질문

확정일자를 받았는데도 들어야 하나요?

성격이 다릅니다. 확정일자는 순위를 잡아주고, 반환보증은 지급을 보장합니다. 근저당이 앞에 있으면 순위가 있어도 돈이 모자랄 수 있습니다.

계약 중간에도 들 수 있나요?

계약기간의 절반이 지나기 전이면 됩니다. 2년 계약이면 1년 안입니다. 기산점은 계약일이 아니라 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날입니다. 넘기면 그 계약으로는 못 듭니다.

집주인 동의가 필요한가요?

필요 없습니다. 임차인이 단독으로 가입합니다. 다만 가입 사실이 집주인에게 통지됩니다.

근저당이 있으면 무조건 안 되나요?

아닙니다. 다만 문턱이 둘입니다. 합계가 주택가격의 90% 이하여야 하고, 근저당만 따로도 주택가액의 60% 이하여야 합니다. 합계가 80%여도 근저당이 크면 거절됩니다.

보증료가 아깝습니다.

보증금 3억 기준 2년에 64만~118만 원입니다. 연소득 5,000만 원 이하면 보증료 자체가 60% 깎입니다. 여기에 보증금 3억 이하면 낸 금액을 최대 40만 원까지 돌려받습니다. 두 개를 다 적용하면 실부담은 크게 줄어듭니다.

월세도 되나요?

됩니다. 다만 한도 판정이 다릅니다. 월세를 전월세전환율 6.5%로 환산해 더한 금액이 수도권 7억 이하여야 합니다. 보증금 3억 + 월세 100만 원이면 약 4억 8,500만 원으로 계산됩니다.

HUG에서 거절당했습니다.

사유를 먼저 보세요. 한도(수도권 7억) 때문이라면 SGI에서 됩니다 — 아파트는 금액 상한이 없습니다. 하지만 전세가율 때문이라면 SGI도 90% 기준이라 어렵습니다. 이때는 보증금을 낮춰 재계약하는 쪽이 현실적입니다.

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정리

• 확정일자는 순위, 반환보증은 지급 보장. 성격이 다릅니다
• 문턱은 둘 — 합계 90%, 근저당만 따로 60%
• 🚨 계약 절반이 지나면 못 듭니다
• 직거래 계약서와 위반건축물은 등기부에 안 보이는 탈락 사유입니다
• 보증료는 저소득·고령·한부모면 60% 할인, 보증금 3억 이하면 40만 원 환급
• 사고가 나면 2개월 안에 청구 — 기다리다 놓칩니다

거절 통보는 대개 계약금을 넘긴 뒤에 옵니다. 그때는 되돌릴 방법이 없습니다. 그래서 정작 중요한 건 가입 시점이 아니라 도장을 찍기 전 30분입니다. 등기부등본 한 장, 건축물대장 한 장, 그리고 계산기 하나면 됩니다.

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근거 및 출처

• 주택도시보증공사(HUG) 「전세보증금반환보증」 상품 안내 및 보증약관 제6조·제7조·제9조
• 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권), 제3조의3(임차권등기명령), 제6조(묵시적 갱신)
• 국토교통부 — 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업
• 한국주택금융공사(HF) 「전세지킴보증」 / SGI서울보증 「전세금보장신용보험(개인용)」 상품 공시
• 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 (신탁 주택의 임대차)

2026년 9월 기준으로 확인한 내용입니다. 가입 조건·보증료율·지원 한도는 기관과 상품에 따라 다르고 수시로 바뀝니다. 계약 전에 해당 기관과 거주지 지자체에서 직접 확인하세요. 이 글은 제도 안내이며 개별 상담이 아닙니다.