등기부등본 보는 법 2026 — 표제부·갑구·을구와 위험 신호

전세 계약 전에 등기부등본을 뗍니다. 그런데 막상 받아보면 뭘 봐야 할지 모르겠습니다.

세 덩어리로 나뉘어 있고, 취소선이 그어진 줄이 섞여 있고, 숫자는 실제 대출금과 다릅니다.

이 글은 그 종이에서 어디를 봐야 하는지만 정리합니다.

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30초 요약

즉시 멈춰야 하는 신호

• ⛔ 갑구에 신탁 — 소유자가 집주인이 아닙니다
• ⛔ 갑구에 가압류·압류·경매개시결정
• ⛔ 을구 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘음

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1. 이름부터 정리하면

등기부등본은 옛 이름입니다. 전산화되면서 공식 명칭은 등기사항증명서로 바뀌었습니다.

같은 서류이고, 발급받으러 가면 "등기사항전부증명서"라고 적혀 나옵니다. 검색이나 대화에서는 여전히 등기부등본이 통용되니 둘 다 알아두시면 됩니다.

한 가지 구분이 있습니다.

계약 전에는 전부증명서를 떼세요. 말소된 기록에서 읽을 게 있습니다. 근저당이 잡혔다 풀렸다를 반복했거나 가압류가 걸렸다 풀린 이력은, 지금은 깨끗해 보여도 집주인의 자금 사정을 보여줍니다.

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2. 어디서 떼나

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소나 부동산고유번호로 검색하면 됩니다. 정부24에서 찾아도 결국 인터넷등기소로 연결됩니다.

화면으로 확인만 할 거면 열람(700원)으로 충분합니다. 제출용으로 종이가 필요할 때만 발급을 받으시면 됩니다.

남의 집도 주소만 알면 뗄 수 있습니다. 소유자 동의가 필요 없습니다. 계약 전에 반드시 직접 떼보세요. 부동산이 보여주는 출력물은 날짜가 지났을 수 있습니다.

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3. 표제부 — 주소가 맞는지

부동산 자체의 정보입니다. 소재지, 지번, 건물 구조, 면적, 아파트라면 동·호수가 적혀 있습니다.

볼 것은 하나입니다. 계약서에 쓸 주소와 정확히 같은가.

시시해 보이지만 여기서 사고가 납니다. 특히 다세대주택입니다. 건물 외벽에 붙은 호수와 등기부상 호수가 다른 경우가 실제로 있습니다. B01호로 알고 계약했는데 등기부에는 101호로 돼 있는 식입니다.

전입신고를 등기부와 다른 호수로 하면 대항력이 인정되지 않습니다. 실제 그 집에 살고 있어도 그렇습니다.

집합건물(아파트·빌라·오피스텔)은 표제부가 두 개입니다. 건물 전체 표제부와 전유부분 표제부입니다. 내 집 정보는 뒤쪽 전유부분에 있습니다.

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4. 갑구 — 이 집의 주인이 누구인가

소유권에 관한 모든 것이 시간 순으로 쌓입니다.

반드시 확인할 것

① 소유자 이름이 계약 상대와 같은가

당연한 것 같지만, 대리인이 나오거나 가족이 대신 계약하는 경우가 많습니다. 소유자 본인이 아니라면 인감증명서가 붙은 위임장을 확인하셔야 합니다.

② 취소선이 없는 마지막 줄이 현재 소유자

갑구는 이력이 계속 쌓이는 구조입니다. 예전 소유자도 그대로 남아 있고 취소선만 그어져 있습니다. 가장 아래, 줄이 안 그어진 항목이 지금 주인입니다.

③ 소유권 이전이 최근인가, 잦은가

몇 달 전에 소유권이 넘어왔다면 이유를 물어볼 만합니다. 짧은 기간에 여러 번 바뀐 집은 주의하시는 게 좋습니다.

갑구에 있으면 위험한 단어

이 중 하나라도 있으면 계약을 진행하지 않는 편이 낫습니다. 정리하겠다는 약속을 받더라도, 잔금 전까지 말소된 것을 등기부로 확인한 뒤에 움직이셔야 합니다.

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5. 을구 — 빚이 얼마나 잡혀 있나

소유권을 뺀 나머지 권리가 들어갑니다. 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기 같은 것들입니다.

세입자에게는 근저당권이 핵심입니다.

채권최고액은 실제 빚이 아닙니다

을구에서 보이는 숫자는 채권최고액입니다. 실제 빌린 돈이 아니라 은행이 최대로 확보해둔 금액입니다.

관례상 이렇게 잡습니다.

연체이자와 경매 비용까지 미리 확보하려는 것입니다.

역산할 수 있습니다.

채권최고액 2억 4,000만 원 (은행) → 실제 대출금 약 2억 원
계산: 2억 4,000만 ÷ 1.2

다만 이건 설정 당시 금액입니다. 그동안 갚았다면 실제 잔액은 더 적습니다. 정확한 잔액은 집주인에게 은행 대출잔액증명서를 요구해 확인하는 게 확실합니다.

판단할 때는 채권최고액을 기준으로 보수적으로 잡으세요. 경매로 넘어가면 은행은 채권최고액 한도까지 가져갈 수 있습니다.

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6. 이 집, 들어가도 되나 — 계산해보기

세입자가 정말 알고 싶은 건 "경매로 넘어가도 내 보증금이 나오나"입니다.

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(채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세
`

이 비율이 70~80%를 넘으면 위험합니다. 경매는 시세대로 낙찰되지 않습니다. 보통 70~80% 선에서 떨어지기 때문입니다.

예를 들면

3억짜리가 2억 4,000만 원에 낙찰되면 은행이 먼저 1억 2,000만 원을 가져가고 남는 건 1억 2,000만 원입니다. 보증금 1억 5,000만 원 중 3,000만 원을 못 받습니다.

근저당이 아예 없는 집이 가장 좋습니다. 있다면 말소 조건을 계약서에 넣고, 잔금 때 상환 영수증과 말소 확인을 받으세요.

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7. ⚠️ 갑구에 '신탁'이 있으면 — 전입신고도 소용없습니다

가장 위험한데 가장 덜 알려진 항목입니다.

신탁등기가 돼 있으면 그 집의 법적 소유자는 신탁회사(수탁자)입니다. 원래 집주인(위탁자)은 이름만 남아 있을 뿐 소유자가 아닙니다.

그런데 현장에서는 원래 집주인이 자기 집처럼 임대차 계약을 합니다. 여기서 사고가 납니다.

신탁회사의 임대 동의 없이 위탁자와 계약하면,
전입신고와 확정일자를 다 갖췄어도 배당 절차에 참여할 수 없고 낙찰자에게 대항할 수도 없습니다.

앞 글에서 본 대항력·우선변제권이 통째로 작동하지 않습니다. 소유자가 아닌 사람과 계약했기 때문입니다.

신탁이 보이면

1. 신탁원부를 따로 열람합니다. 등기부에는 "신탁" 표시만 있고 내용이 없습니다. 신탁원부에 신탁회사의 채권 규모, 임대 동의 여부, 우선수익자가 적혀 있습니다. 등기소에서 발급받습니다
2. 계약은 신탁회사와 체결합니다
3. 위탁자와 계약해야 한다면 신탁회사의 서면 동의를 반드시 받습니다
4. 보증금도 신탁회사 계좌로 넣는 것이 안전합니다

번거롭다면 그 집을 피하는 것도 방법입니다.

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8. ⚠️ 등기부를 믿었다고 보호받지는 않습니다

법에서 말하는 공신력이 등기부에는 없습니다.

무슨 뜻이냐면 — 등기부에 A가 소유자로 적혀 있어서 A와 거래했는데, 알고 보니 그 등기가 원인무효였다면 진짜 권리자가 우선합니다. 등기를 믿은 사람은 보호받지 못하는 것이 원칙입니다.

위조된 서류로 소유권이 넘어간 뒤 그 사람과 거래한 경우가 전형적입니다. 진짜 소유자가 등기 말소를 구하면, 등기부를 확인하고 산 사람도 소유권을 지키지 못합니다. 등기를 믿었다는 사정만으로는 보호되지 않습니다.

그래서 등기부는 확인의 출발점이지 보증서가 아닙니다. 실제로 해야 할 일이 남습니다.

• 소유자 신분증과 등기부상 이름·주민번호 앞자리를 대조합니다
• 대리인이면 인감증명서 첨부된 위임장을 확인합니다
• 계약금·잔금은 소유자 본인 계좌로만 보냅니다
• 실제로 그 집에 살고 있는 사람이 있는지 확인합니다

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9. 세 번 떼야 합니다

한 번 보고 끝내면 안 됩니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 붙는 일이 실제로 있습니다.

세 번 다 떼도 2,100원입니다. 보증금에 비하면 아무것도 아닙니다.

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자주 묻는 질문

등기부등본과 등기사항증명서는 다른 서류인가요?

같은 서류입니다. 등기사항증명서가 공식 명칭이고 등기부등본은 전산화 이전의 옛 이름입니다. 발급받으면 "등기사항전부증명서"라고 인쇄돼 나옵니다.

남의 집 등기부도 뗄 수 있나요?

주소만 알면 누구나 뗄 수 있습니다. 소유자 동의가 필요 없습니다. 계약 전에 반드시 직접 떼보세요. 부동산이 보여주는 출력물은 며칠 전 것일 수 있고, 그사이 근저당이 생겼을 수 있습니다.

채권최고액이 실제 빚인가요?

아닙니다. 은행이 최대로 확보해둔 금액이고 보통 실제 대출금의 120%(1금융권) 안팎입니다. 채권최고액 2억 4,000만 원이면 원래 대출은 2억 원 정도로 역산할 수 있습니다. 다만 판단은 채권최고액 기준으로 보수적으로 하세요. 경매에서 은행은 그 한도까지 가져갈 수 있습니다.

취소선이 그어진 줄은 뭔가요?

말소된 등기입니다. 근저당을 갚아서 풀었거나 가압류가 해제된 경우입니다. 지금은 효력이 없지만 읽을 가치는 있습니다. 근저당이 반복해서 잡혔다 풀린 이력은 집주인의 자금 사정을 보여줍니다. 그래서 계약 전에는 전부증명서를 떼시는 게 좋습니다.

갑구에 '신탁'이라고 적혀 있는데 계약해도 되나요?

그대로 진행하면 안 됩니다. 신탁등기가 되면 법적 소유자는 신탁회사이고, 원래 집주인은 소유자가 아닙니다. 신탁회사 동의 없이 계약하면 전입신고와 확정일자를 다 해도 배당에 참여하지 못하고 낙찰자에게 대항할 수도 없습니다. 신탁원부를 열람해 임대 동의 여부를 확인하고, 계약은 신탁회사와 하거나 서면 동의를 받으세요.

근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

그렇지는 않습니다. 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘는지로 판단하세요. 그 아래면 경매로 넘어가도 보증금을 회수할 여지가 있습니다. 넘는다면 근저당 말소를 조건으로 걸거나 다른 집을 보시는 편이 낫습니다.

등기부가 깨끗하면 안전한가요?

등기부는 출발점이지 보증서가 아닙니다. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않아서, 등기를 믿고 거래했더라도 그 등기가 원인무효였다면 보호받지 못합니다. 위조 서류로 넘어간 등기를 보고 거래한 경우가 대표적입니다. 소유자 신분증 대조, 위임장 확인, 소유자 본인 계좌로 송금 같은 절차를 함께 하셔야 합니다.

다세대주택인데 문패 호수와 등기부 호수가 다릅니다

등기부 기준으로 전입신고하셔야 합니다. 실제로 살고 있어도 등기부와 다른 호수로 전입신고하면 대항력이 인정되지 않습니다. 계약서 주소도 등기부와 똑같이 쓰세요. 다세대주택에서 자주 나오는 사고입니다.

임차권등기가 을구에 보이면 무슨 뜻인가요?

이전 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 뜻입니다. 법원에 임차권등기명령을 받아 등기해둔 것입니다. 그 보증금이 아직 남아 있고 순위도 앞서므로, 이런 집은 피하시는 게 좋습니다.

언제 떼야 하나요?

세 번입니다. 계약 전, 잔금 치르기 직전, 잔금 다음 날입니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 붙는 경우가 있고, 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 그 하루 사이에 끼어든 등기도 확인해야 합니다. 세 번 다 열람해도 2,100원입니다.

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정리

• 정식 명칭은 등기사항증명서. 계약 전에는 말소 이력까지 나오는 전부증명서를 뗍니다
• 표제부 = 주소가 계약서와 같은지, 갑구 = 진짜 소유자인지, 을구 = 빚이 얼마인지
• 채권최고액은 실제 빚이 아닙니다. 120%로 나누면 대략의 대출금이 나옵니다
• (채권최고액 + 보증금) ÷ 시세가 70~80%를 넘으면 위험합니다
• 갑구의 신탁은 전입신고·확정일자를 무력화합니다. 신탁원부를 꼭 확인하세요
• 등기부에는 공신력이 없습니다. 신분증 대조와 본인 계좌 송금을 함께 하세요

인터넷등기소에서 700원입니다. 계약 전에 직접 떼보시는 것만으로 대부분의 사고를 피할 수 있습니다.

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근거 법령·출처

• 부동산등기법, 신탁법 — 국가법령정보센터
• 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의3(임차권등기명령)
• 대법원 인터넷등기소 — 발급·열람 수수료
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산등기」

2026년 9월 기준입니다. 수수료와 채권최고액 설정 비율은 변동될 수 있습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 개별 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 계약 판단은 공인중개사나 변호사와 상의하시기 바랍니다.