전세 확정일자 총정리 2026 — 대항력·우선변제권과 '다음날 0시' 함정
전세 계약을 하면 다들 이렇게 말합니다. "이사 가면 전입신고하고 확정일자 받으세요."
맞는 말인데, 이 한 문장 안에 서로 다른 권리 두 개가 들어 있습니다. 그리고 그 둘이 언제 생기는지를 모르면, 절차를 다 밟고도 보증금을 잃을 수 있습니다.
실제로 이사 당일에 집주인이 대출을 받으면 은행이 먼저입니다. 법이 그렇게 돼 있습니다.
30초 요약
| 무엇을 하면 | 무슨 권리가 생기나 | 언제부터 |
|---|---|---|
| 이사(점유) + 전입신고 | 대항력 — 집주인이 바뀌어도 계속 살 권리 | 다음 날 0시 |
| 위 + 확정일자 | 우선변제권 — 경매 때 순서대로 받을 권리 | 대항력과 같은 시점 (같은 날 처리했을 때) |
| 보증금이 소액이면 | 최우선변제권 — 순위 관계없이 일부 먼저 | 확정일자 없이도 |
놓치기 쉬운 세 가지
- ⚠️ 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 이사 당일 설정된 근저당이 앞섭니다
- ⚠️ 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 우선변제권이 없습니다
- ⚠️ 2025년 6월부터 전월세 신고를 안 하면 과태료입니다
1. 확정일자와 전입신고는 다른 일을 합니다
둘을 한 묶음으로 알고 계신 분이 많은데, 만드는 권리가 다릅니다.
전입신고 → 대항력
대항력은 임차주택의 새 주인, 그 밖에 이해관계가 있는 사람에게 "나는 이 집의 임차인이다"라고 주장할 수 있는 힘입니다.
집이 팔려서 주인이 바뀌어도
- 남은 계약 기간 동안 계속 살 수 있고
- 새 주인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있습니다
요건은 두 가지입니다. 주택의 인도(실제로 이사해서 점유)와 주민등록(전입신고). 둘 다 갖춰야 합니다.
확정일자 → 우선변제권
우선변제권은 그 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 판 돈에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리입니다.
요건은 대항요건(인도 + 전입신고) + 확정일자입니다.
여기서 자주 틀립니다. 확정일자만 있으면 우선변제권이 생기는 게 아닙니다. 전입신고가 빠지면 확정일자는 아무 힘이 없습니다. 확정일자는 "이 날짜에 이 계약서가 있었다"는 증명일 뿐이고, 순위를 만드는 건 대항요건과 결합했을 때입니다.
반대도 마찬가지입니다. 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 대항력은 있지만 경매에서 배당 순위가 없습니다. 새 주인에게 버틸 수는 있어도, 경매로 소유권이 넘어가면 곤란해집니다.
그래서 둘 다, 같은 날 해야 합니다.
확정일자를 늦게 받으면 순위도 늦어집니다
우선변제권이 언제 생기는지는 확정일자를 언제 받았느냐에 따라 갈립니다.
| 순서 | 우선변제권 발생 시점 |
|---|---|
| 확정일자를 먼저 받았거나 대항요건과 같은 날 | 대항요건을 갖춘 다음 날 0시 |
| 대항요건을 갖춘 뒤 나중에 확정일자 | 확정일자를 받은 그날 |
전입신고는 이사하면서 바로 했는데 확정일자를 한 달 뒤에 받았다면, 우선변제권은 그 한 달 뒤 날짜로 잡힙니다. 그사이에 근저당이 생겼다면 밀립니다.
이사 갈 때 주민센터에서 두 가지를 한 번에 끝내야 하는 이유입니다.
2. ⚠️ '다음 날 0시'가 만드는 함정
대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
9월 8일에 이사하고 전입신고를 했다면, 대항력은 9월 9일 0시부터입니다. 신고한 그 순간이 아닙니다.
왜 이게 위험한가
근저당권은 등기한 그 날 바로 효력이 생깁니다. 시각까지 따지지 않습니다. 그래서 이런 일이 생깁니다.
| 시각 | 일어난 일 | 순위 |
|---|---|---|
| 9월 8일 오전 | 임차인 이사 + 전입신고 + 확정일자 | — |
| 9월 8일 오후 | 집주인이 은행 근저당 설정 | 1순위 |
| 9월 9일 0시 | 임차인 대항력·우선변제권 발생 | 2순위 |
같은 날 처리했는데 은행이 앞섭니다. 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고 남은 돈에서 받게 됩니다.
대응 방법
- 잔금 치르기 직전에 등기부등본을 다시 뗍니다. 계약할 때 한 번 보고 마는 분이 많은데, 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 붙는 경우가 있습니다
- 특약을 넣습니다. "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약 해제 및 손해배상" 같은 문구입니다
- 잔금일 다음 날 등기부등본을 한 번 더 확인합니다
3. 확정일자 받는 법 세 가지
① 주민센터 (가장 흔한 방법)
읍·면사무소나 동 주민센터에 임대차계약서 원본을 들고 갑니다. 전입신고를 하면서 같이 처리하면 한 번에 끝납니다.
수수료는 600원입니다. 계약서가 4장을 넘으면 초과분 4장마다 100원이 붙습니다. 기초생활수급자, 국가유공자, 한부모가족 보호대상자 등은 면제입니다.
주민센터 외에 지방법원·지원·등기소, 공증인도 확정일자를 부여합니다.
② 인터넷등기소 (온라인)
대법원 인터넷등기소에서 계약서를 스캔해 올리면 온라인으로 받을 수 있습니다. 주민센터가 문을 닫은 시간에도 신청할 수 있다는 게 장점입니다.
다만 전입신고는 따로 해야 합니다. 확정일자만 받아두면 앞에서 본 대로 힘을 못 씁니다.
③ 전월세 신고로 자동 부여
2021년 6월 1일 이후 체결한 계약이라면, 임대차 신고를 하면서 계약서를 제출하는 것만으로 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 별도로 확정일자를 신청할 필요가 없습니다.
어차피 신고 의무가 있는 계약이라면 이 방법이 가장 간단합니다.
계약서만 있으면 언제든 받을 수 있습니다. 확정일자는 이사 전에도 받아둘 수 있습니다. 계약금만 낸 상태에서도 됩니다.
다만 효력은 대항요건을 갖춘 다음 날 0시부터라, 미리 받아둔다고 순위가 앞당겨지지는 않습니다. 그래도 계약서 분실이나 날짜 다툼을 막는 의미는 있습니다.
4. 소액임차인이면 순위와 상관없이 일부 먼저
보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 다른 권리보다 앞서 보증금 일부를 받을 수 있습니다. 근저당이 먼저 잡혀 있어도 그렇습니다. 이걸 최우선변제권이라고 합니다.
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하면 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 (2023년 2월 21일 이후)
조건이 세 가지 있습니다.
- 확정일자는 필요 없습니다. 대항요건(인도 + 전입신고)만 있으면 됩니다
- 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다
- 경매가 시작되면 배당요구를 해야 받습니다. 가만히 있으면 못 받습니다
한도가 하나 더 있습니다. 최우선변제 금액의 합이 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 세입자가 여러 명이면 각자 받을 금액이 줄어듭니다.
기준 금액은 계약 시점이 아니라 담보물권(근저당 등) 설정 시점의 시행령으로 판단합니다. 오래된 근저당이 있는 집이라면 지금 표보다 낮은 옛 기준이 적용될 수 있습니다.
5. 전월세 신고, 이제 안 하면 과태료입니다
2021년 6월 1일 시행됐지만 4년간 계도기간이라 과태료가 없었습니다. 그 기간이 2025년 5월 31일로 끝났습니다.
2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 과태료가 부과됩니다.
누가, 무엇을, 언제까지
| 대상 금액 | 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 |
| 대상 지역 | 수도권 전역, 광역시, 세종, 제주, 도(道)의 시 지역 (군 지역 제외) |
| 신고 의무자 | 임대인·임차인 공동 |
| 기한 | 계약 체결일부터 30일 이내 |
| 방법 | 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(온라인) |
한쪽이 서명한 계약서를 제출하면 한 사람이 신고해도 공동 신고한 것으로 봅니다. 상대방이 협조하지 않으면 단독신고사유서를 첨부하면 됩니다.
지역 기준은 군(郡) 단위가 빠진다고 기억하시면 대체로 맞습니다. 본인이 사는 곳이 대상인지는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 주소를 넣어 확인하는 편이 확실합니다.
과태료
법정 상한은 100만 원이지만, 단순 지연 신고는 2025년에 기준이 낮아졌습니다.
| 유형 | 과태료 |
|---|---|
| 단순 지연·미신고 | 2만 ~ 30만 원 (지연 기간과 금액에 따라) |
| 거짓 신고 | 최대 100만 원 |
신고 안 해도 되는 경우도 있습니다. 보증금·월세 변동이 없는 갱신계약, 출장 등 명확히 일시적인 단기 거주 계약 등입니다.
신고는 세입자에게도 이득입니다. 신고하면서 계약서를 내면 확정일자가 자동으로 붙습니다. 600원을 아끼는 문제가 아니라, 절차를 하나 줄이는 것입니다.
6. 2년 더 살 수 있습니다 — 계약갱신요구권
임차인은 계약을 한 번 더 연장해달라고 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
| 횟수 | 1회 (그래서 2+2 = 최대 4년) |
| 연장 기간 | 2년 |
| 요구 시기 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 임대료 인상 | 5% 이내 (전월세상한제) |
요구 시기를 놓치면 권리가 사라집니다. 만료 2개월 전까지입니다. 달력에 미리 표시해두시는 편이 안전합니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
2기분 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단 전대, 고의·중과실로 집을 망가뜨린 경우, 철거·재건축, 그리고 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 들어와 사는 경우 등입니다.
실거주를 이유로 거절해놓고 다른 사람에게 세를 준 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 갱신됐다면 보장됐을 2년이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면 해당됩니다.
7. 보증금을 못 받고 이사해야 한다면 — 임차권등기명령
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 그런데 이사는 가야 합니다.
여기서 그냥 나가면 안 됩니다. 전출신고를 하고 짐을 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 대항요건이 "인도 + 주민등록"이기 때문입니다.
이럴 때 쓰는 게 임차권등기명령입니다. 법원에 신청해 등기부에 임차권을 올려두면, 이사를 나가도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
2023년 개정으로 빨라졌습니다. 예전에는 임대인에게 결정문이 송달돼야 등기가 됐습니다. 집주인이 일부러 우편물을 안 받으면 세입자가 발이 묶였죠. 지금은 송달 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있습니다.
등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다. 신청만 해두고 나가면 안 됩니다.
8. 전세권 설정과 뭐가 다른가
| 전입신고 + 확정일자 | 전세권 설정등기 | |
|---|---|---|
| 임대인 동의 | 불필요 | 필요 |
| 비용 | 600원 + 신고 | 등록세·법무사 비용 (수십만 원대) |
| 등기부 기재 | 안 됨 | 됨 |
| 경매 신청 | 별도 소송(보증금반환청구) 필요 | 직접 신청 가능 |
| 실제 거주 | 필요 | 불필요 |
대부분의 세입자에게는 전입신고 + 확정일자로 충분합니다. 비용이 거의 없고 임대인 동의도 필요 없습니다.
전세권 설정은 회사 명의로 얻는 사택처럼 실제 거주가 어려운 경우나, 임대인이 동의해주는 상황에서 검토할 만합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?
우선변제권이 생기지 않습니다. 확정일자는 "그 날짜에 이 계약서가 존재했다"는 증명일 뿐입니다. 순위를 만들려면 대항요건(실제 거주 + 전입신고)과 결합해야 합니다. 반대로 전입신고만 하고 확정일자가 없으면 대항력은 있지만 경매에서 배당 순위가 없습니다. 둘 다 해야 합니다.
이사 당일에 전입신고했는데 왜 위험한가요?
대항력이 다음 날 0시에 생기기 때문입니다. 근저당권은 등기한 당일 바로 효력이 생기므로, 같은 날 집주인이 대출을 받으면 은행이 선순위가 됩니다. 잔금 직전과 잔금 다음 날에 등기부등본을 확인하고, 계약서에 "잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다"는 특약을 넣어두는 편이 안전합니다.
확정일자는 이사 전에 미리 받아도 되나요?
받을 수 있습니다. 계약서만 있으면 계약금만 낸 상태에서도 가능합니다. 다만 효력은 대항요건을 갖춘 다음 날 0시부터라 순위가 앞당겨지지는 않습니다. 계약서 분실이나 날짜 다툼을 막는 의미는 있습니다.
반대로 늦게 받으면 손해입니다. 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 나중에 받으면, 우선변제권은 확정일자를 받은 그날에 생깁니다. 그사이에 근저당이 설정됐다면 그만큼 순위가 밀립니다.
재계약(갱신)할 때도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금이 오르면 반드시 받아야 합니다. 올린 금액에 대해서는 새로 확정일자를 받은 날짜가 기준이 되므로, 그 사이에 근저당이 생겼다면 증액분은 후순위가 됩니다. 금액 변동이 없다면 기존 확정일자의 효력이 유지되므로 다시 받지 않아도 됩니다.
소액임차인이면 확정일자가 없어도 되나요?
최우선변제만 놓고 보면 대항요건만 있으면 됩니다. 다만 최우선변제는 보증금 전액이 아니라 정해진 금액(서울 5,500만 원 등)까지만이고, 그 금액을 넘는 부분은 일반 우선변제권으로 받아야 합니다. 확정일자는 받아두시는 게 맞습니다.
전월세 신고를 안 하면 확정일자도 못 받나요?
그렇지 않습니다. 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 따로 받을 수 있습니다. 다만 신고 대상인 계약(보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과)이라면 신고 자체가 의무라 2025년 6월 이후 계약은 안 하면 과태료입니다. 어차피 해야 한다면 신고하면서 확정일자를 자동으로 받는 편이 낫습니다.
계약갱신요구권은 언제까지 말해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 2개월 전을 넘기면 권리가 사라집니다. 말로 해도 효력은 있지만, 나중에 다툼이 생길 수 있으니 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 하시는 편이 안전합니다.
집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했는데 다른 사람이 살고 있습니다
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 갱신됐다면 보장됐을 2년이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다. 이사 후에도 그 집의 등기부등본이나 확정일자 부여 현황을 확인해볼 수 있습니다.
보증금을 못 받았는데 이사를 가야 합니다
절대 그냥 나가시면 안 됩니다. 전출하고 짐을 빼면 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 임차권등기명령을 법원에 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다. 2023년 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 가능해져 예전보다 빨라졌습니다.
전세권을 설정하면 확정일자는 필요 없나요?
전세권 설정등기가 되어 있으면 그 자체로 순위가 정해지므로 확정일자의 역할이 겹칩니다. 다만 전세권은 임대인 동의가 필요하고 비용이 수십만 원대라, 대부분은 전입신고 + 확정일자로 충분합니다. 실제 거주가 어려운 사택 계약 같은 경우에 검토할 만합니다.
오피스텔이나 고시원도 해당되나요?
주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 등기부상 용도가 업무시설(오피스텔)이어도 실제로 주거용이면 보호받습니다. 전월세 신고제 역시 고시원·기숙사 같은 준주택을 포함합니다. 다만 오피스텔은 전입신고 자체를 임대인이 꺼리는 경우가 있어, 계약 전에 전입신고 가능 여부를 확인하셔야 합니다.
정리
- 전입신고 = 대항력, 확정일자 = 우선변제권. 둘은 다른 권리이고 둘 다 필요합니다
- 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 이사 당일 근저당이 앞서므로 특약과 등기부 재확인이 필요합니다
- 보증금이 기준 이하면 확정일자 없이도 최우선변제를 받지만, 금액이 제한적입니다
- 2025년 6월 이후 계약은 전월세 신고가 의무입니다. 신고하면 확정일자가 자동으로 붙습니다
- 보증금을 못 받고 이사해야 하면 임차권등기명령 후에 나가셔야 합니다
절차 자체는 어렵지 않습니다. 순서와 시점이 전부입니다.
근거 법령·출처
- 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권), 제3조의3(임차권등기명령), 제6조의3(계약갱신 요구), 제7조(차임 증감청구), 제8조(소액임차인 우선변제) — 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 (2023.2.21. 시행)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2·제6조의5, 같은 법 시행령 제4조의3
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차」
- 국토교통부 부동산거래관리시스템
2026년 9월 기준입니다. 최우선변제 기준액은 담보물권 설정 시점의 시행령에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 개별 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 변호사와 상의하시기 바랍니다.