계약갱신청구권 2026 — 거절당하는 9가지와 실거주 거짓말을 잡는 법

전세나 월세 만기가 다가오면 집주인이 "이번엔 나가 달라"고 하는 경우가 있습니다. 또는 보증금을 크게 올려 부릅니다.

임차인에게는 한 번 더 살 권리가 있습니다. 다만 기간이 정해져 있고, 집주인이 거절할 수 있는 사유도 법에 적혀 있습니다.

그리고 가장 많이 다투는 지점이 하나 있습니다. "내가 들어와 살겠다"며 내보낸 뒤 다른 사람에게 세를 놓는 경우입니다. 법은 이 경우를 따로 다루고, 쫓겨난 임차인에게 그것을 확인할 권한까지 줍니다.

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30초 요약

1. 언제 말해야 하나 — 6개월 전부터 2개월 전까지

기간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다.

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.주택임대차보호법 제6조의3 제1항

여기서 말하는 "제6조제1항 전단의 기간"이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

이 "2개월"은 2020년 12월 10일 시행 개정분입니다. 그 전에는 1개월이었고, 2020년 12월 10일 전에 체결되고 그 뒤 한 번도 갱신되지 않은 계약에만 종전의 1개월이 남습니다. 묵시적 갱신도 갱신에 해당하므로 2026년 현재 해당되는 계약은 사실상 없습니다.

하루 차이로 2년이 날아갑니다. 계산을 정확히 하셔야 합니다.

국토교통부는 초일불산입 원칙에 따라 만료 2개월 전이 되는 날의 0시 전, 즉 그 전날 24시까지 의사가 도달해야 한다고 해석합니다. 만료일이 12월 10일이면 2개월 전은 10월 10일이고, 기한은 10월 9일 24시입니다.

그리고 발송이 아니라 도달 기준입니다. 내용증명은 도달까지 며칠 걸립니다. 경계일 하루를 다투지 않도록 만기 3개월 전에 끝내 두는 편이 안전합니다.

구두로도 효력은 있지만 다툼이 생깁니다. 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법을 쓰세요. 집주인이 "들은 적 없다"고 하면 입증은 임차인 몫입니다.

아무 말도 안 하면 — 묵시적 갱신

집주인도 임차인도 아무 통지를 안 하면 계약이 자동으로 이어집니다.

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.같은 법 제6조

묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것이 아닙니다. 둘은 다른 제도라, 묵시적으로 갱신된 뒤에도 갱신요구권은 그대로 남아 있습니다.

다만 2기분 차임을 연체했거나 임차인 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항).

2. 1회 한정, 2년, 그리고 5%

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.같은 법 제6조의3

이 집, 이 임대차에서 한 번입니다. 평생 한 번이 아니라 다른 집으로 이사하면 새로 생깁니다.

그리고 4년이 상한은 아닙니다. "2년 + 갱신 2년 = 최대 4년"으로 알려져 있지만, 법에 4년이라는 숫자는 없습니다. 묵시적 갱신이나 합의 갱신은 갱신요구권을 쓴 것이 아니므로, 이미 6년·8년을 살았어도 갱신요구권을 쓴 적이 없다면 그대로 남아 있습니다.

제7조의 범위가 5%입니다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.같은 법 제7조 제2항

20분의 1 = 5%입니다. 단서를 보세요. 지자체가 조례로 더 낮출 수 있습니다. "본문의 범위에서"라고 되어 있으니 5%보다 올릴 수는 없고 낮추는 것만 가능합니다.

다만 현재 조례로 상한을 달리 정한 지자체는 확인되지 않습니다. 전국이 5%라고 보시면 되고, 앞으로 낮출 수 있는 근거만 법에 열려 있는 상태입니다.

계약을 맺은 뒤 1년 안에도, 한 번 올린 뒤 1년 안에도 올릴 수 없습니다. 조문이 "임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 둘 다 적고 있습니다(제7조 제1항 후단, 시행령 제8조 제2항).

갱신하면서 보증금이나 월세가 바뀌면 그 계약은 다시 임대차 신고 대상입니다(금액 변동 없이 기간만 늘리면 제외) — 임대차 신고 2026

전세를 월세로 돌리겠다고 하면

갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸자는 경우가 있습니다. 전환율에 상한이 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율같은 법 제7조의2

시행령이 제1호를 연 10%, 제2호의 이율을 연 2%로 정하고 있습니다(시행령 제9조). 즉 연 10%와 「기준금리 + 2%」 중 낮은 쪽이 상한입니다. 기준금리가 낮은 국면에서는 두 번째가 적용됩니다.

3. 갱신한 뒤에도 먼저 나갈 수 있습니다

의외로 모르는 분이 많은 부분입니다. 2년을 갱신했다고 2년을 꽉 채워야 하는 게 아닙니다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.같은 법 제6조의3 제4항

준용되는 제6조의2는 이렇습니다.

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.같은 법 제6조의2

갱신은 임차인에게만 유리한 구조입니다. 집주인은 2년을 지켜야 하지만 임차인은 언제든 나갈 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이면 끝납니다.

그래서 이사 계획이 불확실해도 일단 갱신요구를 해 두는 편이 낫습니다. 중간에 나가야 하면 3개월 전에 통지하면 됩니다.

주의할 것은 "받은 날부터"라는 점입니다. 보낸 날이 아닙니다. 도달이 확인되는 방법으로 통지하세요.

갱신 기간이 시작되기 전에 미리 해지를 통지해도 됩니다. 대법원은 갱신요구권을 행사한 임차인의 해지통지가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 도달했더라도, 그 도달한 때부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다고 봤습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

4. 집주인이 거절할 수 있는 9가지

법이 각 호로 못 박아 두었습니다. 여기 없으면 거절할 수 없습니다.

몇 가지를 짚어 둡니다.

제1호는 "연체한 사실이 있는 경우"입니다. 지금 연체 중이 아니어도, 과거에 2기분에 이르도록 밀린 적이 있으면 사유가 됩니다.

제7호 철거·재건축은 조건이 붙습니다. 아무 때나 되는 게 아닙니다.

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우같은 법 제6조의3 제1항 제7호

계약할 때 아무 말 없다가 만기에 "재건축한다"고 하면 가목에 해당하지 않습니다. 나목이나 다목에 해당하는지를 봐야 합니다.

제8호의 "임대인"에는 직계존속·직계비속이 포함됩니다. 집주인 본인뿐 아니라 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 됩니다. 다만 형제자매는 들어가지 않습니다.

5. 🔴 실거주한다더니 세를 놨다면

제8호가 가장 많이 다투는 사유입니다. 확인하기 어렵기 때문입니다.

다만 입증 부담이 임차인에게 있는 것은 아닙니다. 대법원은 실거주 의사를 증명할 책임이 임대인에게 있다고 봤습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 집주인이 "들어와 살겠다"고 말하는 것만으로는 부족하고, 임대인의 주거 상황, 가족의 직장·학교 위치, 그 의사가 생긴 경위, 거절 전후의 사정 변화, 실거주 의사와 모순되는 행동이 있었는지, 현재 집에서 이사할 준비를 했는지 등을 따져 꾸며낸 것이 아니라고 수긍할 만한 사정이 증명돼야 한다는 것입니다.

그리고 법은 거절당한 뒤를 위한 규정도 따로 두었습니다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.같은 법 제6조의3 제5항

즉 갱신됐더라면 살았을 2년이 지나기 전에 남에게 세를 놓으면 배상 책임이 생깁니다.

얼마를 받나 — 셋 중 큰 금액

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액같은 법 제6조의3 제6항

세 가지를 모두 계산해서 가장 큰 것을 받습니다.

제2호가 핵심입니다. 집주인이 임차인을 내보내고 더 비싸게 세를 놓은 경우, 그 차액의 2년분입니다. 월세를 20만 원 올려 받았다면 480만 원입니다.

"환산월차임"은 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월세로 환산한 금액을 포함한 것입니다. 전세라도 월세로 환산해 계산합니다.

어떻게 확인하나 — 열람권이 있습니다

여기가 이 글에서 가장 덜 알려진 부분입니다. 쫓겨난 임차인은 그 집의 임대차 정보를 열람할 수 있습니다.

법 제3조의6제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
5. 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자주택임대차보호법 시행령 제5조

이미 나간 사람인데도 이해관계인으로 인정해 둔 것입니다. 열람할 수 있는 범위도 정해져 있습니다.

제5조제1호 또는 제5호에 해당하는 자는 확정일자부여기관에 해당 임대차계약(제5조제5호에 해당하는 자의 경우에는 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다.
1. 임대차목적물 2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(성명, 법인명 또는 단체명으로 한정) 3. 확정일자 부여일 4. 차임ㆍ보증금 5. 임대차기간같은 시행령 제6조 제1항

차임과 보증금, 임대차기간까지 나옵니다. 손해배상 제2호(차액의 2년분)를 계산할 자료가 바로 이것입니다.

다만 전제가 있습니다. 열람 대상은 확정일자부에 기재된 내용이라, 새 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 기록 자체가 없어 차임·보증금을 확인할 수 없습니다.

요청하는 곳은 확정일자를 부여하는 기관입니다. 읍·면사무소와 동 주민센터, 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이 여기 해당합니다(법 제3조의6 제1항). 수수료가 있습니다.

실무에서는 주민센터에 「임대차 정보제공 요청서」(규칙 별지 제3호서식)를 내는 방식입니다. 국토교통부도 2021년에 일부 창구가 이 제도를 몰라 열람을 거절한 사례가 있다고 인정하고 일선에 재안내한 적이 있습니다. 시행령 제5조 제5호를 인쇄해 가시면 설명이 빠릅니다.

집주인이 안 들어왔을 때는

제5항은 "제3자에게 임대한 경우"를 적고 있습니다. 비워 두거나 집주인이 실제로 살고 있다면 이 조항으로는 다투기 어렵습니다. 다만 애초에 실거주 의사가 없었다는 점을 입증하면 일반 손해배상으로 갈 수 있습니다. 이때도 열람으로 확보한 자료가 근거가 됩니다.

6. 갱신요구권과 묵시적 갱신, 뭐가 다른가

둘을 섞어서 생각하면 손해를 봅니다.

집주인이 아무 말 없이 지나갔다면 굳이 갱신요구를 할 필요가 없습니다. 묵시적 갱신으로 2년이 더 생기고, 갱신요구권은 아껴 둘 수 있습니다. 게다가 묵시적 갱신은 차임을 올리지 않습니다.

반대로 집주인이 "나가라"거나 "크게 올리겠다"고 통지해 왔다면 그때 갱신요구권을 씁니다.

7. 집이 팔렸다면

만기 전에 집주인이 바뀌는 경우입니다. 새 주인이 "내가 들어와 살겠다"며 갱신을 거절할 수 있는지가 문제됩니다.

임차인이 대항력을 갖추고 있다면 새 주인은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 대항력은 전입신고와 인도로 생기고 다음 날 0시부터 효력이 있습니다. 이 부분은 확정일자와 전입신고에 정리해 뒀습니다.

문제는 새 주인이 "내가 들어와 살겠다"며 거절할 수 있느냐입니다. 대법원이 2022년에 결론을 냈습니다.

임차인이 갱신요구를 먼저 했더라도, 새 주인이 "만료 6개월 전부터 2개월 전까지"의 기간 안에 임대인 지위를 승계했다면 자기 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 조문의 "임대인"을 갱신요구 당시의 임대인으로만 좁혀 해석할 수 없다는 이유입니다.

갱신요구를 일찍 해 두는 것만으로는 막지 못합니다. 반대로 그 기간이 지난 뒤에 소유권이 넘어갔다면 새 주인은 제8호를 들 수 없습니다.

그래서 남겨야 할 것은 갱신요구가 도달한 날짜와 소유권 이전 등기 접수일 두 가지입니다.

보증금 반환이 걱정되는 상황이라면 전세보증보험과 전세권 설정 쪽도 함께 보시는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문

한 장 정리

• 행사 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지. 정확히는 2개월 전이 되는 날의 전날 24시까지 도달(만기 12/31이면 10/30). 발송이 아니라 도달입니다
• 이 임대차에서 1회 한정, 갱신 기간은 2년. 🔴 4년이 상한은 아닙니다 — 묵시적 갱신으로 오래 살았어도 갱신요구권은 남아 있습니다
• 조건은 동일하되 차임·보증금은 5%(20분의 1) 범위에서만 증감. 조례로 더 낮을 수 있습니다
• 계약 후 1년 이내, 증액 후 1년 이내에는 올릴 수 없습니다
• 전세를 월세로 돌릴 때는 연 10%와 「기준금리+2%」 중 낮은 비율이 상한
• 갱신한 뒤에도 임차인은 언제든 해지 가능, 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력
• 거절 사유는 법에 9가지. 1호는 "연체한 사실이 있는" 경우라 과거 연체도 해당합니다
• 7호 철거·재건축은 계약 당시 구체적 고지가 있었거나 안전사고 우려·법령에 따른 경우만
• 8호 실거주는 임대인과 직계존속·직계비속까지. 형제자매는 아닙니다
• 🔴 실거주로 거절해 놓고 2년 내 제3자에게 임대하면 손해배상 — 환산월차임 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액
• 🔴 갱신거절당한 임차인은 그 집의 임대차 정보를 열람할 수 있습니다(시행령 제5조 제5호). 새 임차인이 확정일자를 받았다면 차임·보증금·임대차기간까지 나옵니다
• 실거주 의사의 입증책임은 임대인에게 있습니다(대법원 2022다279795). 말만으로는 부족합니다
• 집이 팔렸다면 새 주인이 만료 6개월~2개월 전 기간에 승계했는지가 갈림길입니다(대법원 2021다266631)
• 집주인이 아무 말 없으면 묵시적 갱신이 되고 갱신요구권은 아껴 둘 수 있습니다

만기 6개월 전이 되면 달력에 표시해 두세요. 2개월 전까지 말 한마디면 2년이 생깁니다.