임차권등기명령 신청 총정리 2026 — 비용·서류와 이사해도 되는 정확한 시점

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다. 그런데 새 집 입주일은 다가옵니다.

이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그걸 지키면서 나갈 수 있게 해주는 절차가 임차권등기명령입니다.

핵심은 "언제 나가도 되느냐"입니다. 2025년 대법원 판결로 기준이 분명해졌습니다.

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30초 요약

가장 비싼 실수 하나

결정문을 받았다고 이사하면 안 됩니다. 기준은 결정이 아니라 등기가 마쳐진 때입니다. 그 사이에 나가면 보호가 끊깁니다.

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1. 언제 이사해도 되나 — 2025년 대법원 판결

주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 이렇게 정합니다.

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 … 대항력과 … 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 … 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

"그대로 유지되며"가 핵심입니다. 등기를 마칠 때까지 살고 있었다면 처음 전입한 날의 순위가 그대로 이어집니다.

그런데 현장에서는 "신청했으니", "결정이 나왔으니" 이사해도 된다는 말이 돌았습니다. 실제로 하급심에서 신청 후 등기 전에 나간 경우도 보호된다고 본 판결도 있었습니다.

대법원이 이걸 파기했습니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결입니다.

주택 임차인이 … 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. … 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다.

풀어 쓰면 이렇습니다.

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신청 ─→ 결정 ─→ [여기서 이사] ─→ 등기
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이 순간 기존 대항력·순위 소멸
등기 후 생기는 건 "새" 대항력 (순위가 뒤로 밀림)
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순위가 뒤로 밀린다는 게 치명적입니다. 공백 기간에 새로 생긴 근저당만 문제가 되는 게 아닙니다. 원래 순위가 사라지니, 내가 전입한 뒤에 설정됐던 근저당까지 전부 내 앞으로 올라옵니다.

이 사건이 정확히 그랬습니다. 임차인은 2017년 2월에 전입했고, 근저당은 그보다 늦은 2018년 1월에 설정됐습니다. 원래라면 임차인이 앞 순위입니다. 그런데 등기 사흘 전에 이사를 나가면서, 대법원은 그 근저당을 임차인보다 선순위로 봤습니다.

확인 방법

등기사항증명서(등기부등본)를 직접 떼서 을구에 "주택임차권"이 올라온 것을 확인하세요. 법원 결정문이 아니라 등기부가 기준입니다.

HUG 전세보증 가입자라면 기준이 더 늦습니다. HUG는 등기부 기재 전 이사 시 보증이행이 거절될 수 있다고 안내하는 데 그치지 않습니다. 임대인이 이의를 제기해 등기가 취소될 위험이 있으니 보증이행 전까지는 전입과 점유를 유지하라고 하고, 부득이 먼저 이사해야 하면 보증이행 심사 담당자에게 반드시 알리라고 합니다. HUG 가입자의 기준은 등기가 아니라 보증금을 받을 때까지입니다.

2. 신청 요건

계약이 끝나기 전에는 신청할 수 없습니다. 묵시적 갱신이 되면 계약이 끝나지 않은 것이라 바로는 요건이 안 됩니다. 다만 이때도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 끝나 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2). 갱신거절 통지는 만료 2개월 전까지 해야 합니다.

임대차등기(민법 제621조)와 다른 점

집주인이 협조하지 않는 상황에서 쓰는 게 임차권등기명령입니다.

3. 필요 서류

대법원규칙(임차권등기명령 절차에 관한 규칙) 제3조가 정한 것입니다.

대법원 전자소송 사이트에서 인터넷 접수도 됩니다.

등기부상 근린생활시설로 돼 있는 이른바 '근생 빌라'라면 주거용으로 쓰고 있다는 증명이 추가로 필요합니다.

4. 비용 — 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다

송달료 1회분은 2025년 6월 1일부터 5,500원입니다. 그 전 금액으로 계산한 글이 많습니다. 송달료는 남으면 돌려받습니다.

등록면허세 최저액은 현행 지방세법상 6,000원입니다. 등기신청수수료는 2025년 8월 1일 수수료규칙이 개정됐고, 임차권등기명령 촉탁에 어느 구간이 적용되는지는 접수 법원 안내를 따르세요.

전세사기 피해자는 면제

전세사기피해자로 결정받은 분이 신청하는 임차권등기는 등록면허세가 2026년 12월 31일까지 면제되고, 등기신청수수료도 면제됩니다.

비용은 집주인 몫입니다

제3조의3 제8항입니다.

임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

대법원은 이 비용을 민사소송으로 청구하거나, 상계의 자동채권으로 삼는 방식으로 받을 수 있다고 했습니다(2024다221455). 집주인이 나에게 받을 돈(밀린 월세·원상회복비 등)이 있다면 거기서 빼는 식입니다. 영수증을 모두 보관해 두세요.

5. 집주인에게 송달 안 돼도 등기됩니다 (2023년 개정)

예전에는 결정문이 집주인에게 송달돼야 등기가 됐습니다. 집주인이 연락을 끊거나 주소지에 없으면 등기가 한없이 늦어졌고, 임차인은 이사를 못 했습니다.

2023년 개정으로 바뀌었습니다.

두 가지 단서가 있습니다. ① 조문은 "할 수 있다"는 재량이라 모든 사건이 자동으로 송달 전에 등기되는 건 아닙니다. ② 주택만 해당합니다. 상가건물 임대차보호법 쪽에는 이 개정이 들어가지 않았습니다.

얼마나 걸리나

공식 처리 기간은 없습니다. 법원 사정에 따라 다릅니다. 실제 대법원 사건 하나를 보면 신청(3월 12일) → 결정(3월 20일) → 등기(4월 8일)로 한 달 가까이 걸렸습니다. 한 사례일 뿐이지만, 입주일에서 거꾸로 계산해 최소 한 달 여유를 두고 신청하는 게 안전합니다.

6. 등기된 뒤에 벌어지는 일

다음 세입자가 들어오기 어려워집니다

제3조의3 제6항은 임차권등기가 된 집에 나중에 들어온 임차인은 최우선변제권이 없다고 정합니다.

다만 막히는 건 최우선변제권(소액임차인 보호)뿐입니다. 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권은 인정됩니다(대법원 2022다246610, 246627). "임차권등기 된 집은 보호를 전혀 못 받는다"는 건 과장입니다.

그래도 새 세입자 입장에선 부담스러운 조건이라, 집주인이 보증금을 마련할 압박이 생깁니다.

경매가 나면 배당요구를 안 해도 됩니다

첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마쳤다면, 따로 배당요구를 하지 않아도 배당을 받습니다(대법원 2005다33039).

시효는 멈추지 않습니다

"임차권등기를 해뒀으니 보증금 채권 시효는 괜찮다"고 생각하기 쉬운데, 대법원은 임차권등기가 가압류처럼 시효를 중단시키지 않는다고 판단했습니다(2017다226629). 보증금 반환 소송이나 지급명령은 따로 진행해야 합니다.

보증금부터 받고 등기는 나중에 말소

"등기를 지워줘야 보증금을 주겠다"는 집주인이 있습니다. 틀렸습니다. 보증금 반환이 먼저이고, 등기 말소는 그다음입니다(대법원 2005다4529). 동시이행 관계가 아닙니다.

7. HUG 전세보증 가입자라면 필수입니다

HUG 전세보증금반환보증 약관은 "주택임차권등기를 마친 후" 이행청구를 하도록 정하고 있습니다. 이사를 가든 안 가든, 보증금을 보증기관에서 받으려면 임차권등기가 전제입니다. 다만 실무상 HUG는 결정문으로 청구를 먼저 받아 심사하고, 보증금 지급 전까지 등기 완료를 요구합니다.

순서는 이렇습니다.

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계약 종료
↓ 1개월 내 보증금 미반환 → 보증사고
임차권등기명령 신청
↓ 결정문 수령
HUG 이행청구 (보증사고일로부터 2개월 이내)
↓ 결정문으로 청구·심사 가능
등기 완료 ← 보증금 받기 전까지 끝나야 함
↓
보증금 수령 ← 여기까지 전입·점유 유지 권고
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HUG는 결정문만 제출해도 이행청구와 심사를 진행하고, 대신 보증금을 받기 전까지 등기가 완료돼 있어야 한다고 안내합니다. 2개월 청구 기한을 등기 기다리느라 놓칠 필요는 없다는 뜻입니다.

가입 조건과 사고 시 2개월 청구 기한은 전세보증보험 글에 있습니다.

자주 묻는 질문

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정리

• 계약이 끝나고 보증금을 못 받았을 때, 임대인 동의 없이 신청합니다
• 이사는 결정문이 아니라 등기부에 기재된 뒤. 그 전에 나가면 순위가 밀립니다(대법원 2024다326398)
• 비용은 인지 2,000원 + 송달료 33,000원 + 등록면허세 등, 집주인에게 청구 가능
• 2023년 7월부터 집주인에게 송달 전에도 등기 가능 (주택만)
• 임차권등기는 시효를 멈추지 않습니다 — 반환 청구는 따로
• HUG 보증 가입자는 이행청구의 전제 조건입니다

입주일이 정해지면 그날에서 한 달을 거꾸로 세어 보세요. 그날이 신청일입니다. 등기부를 확인하는 날과 이삿짐 트럭이 오는 날 사이에 하루라도 여유가 있어야 합니다.