임대차 신고 2026 — 보증금 6천만 원·월세 30만 원 넘으면 30일 안에, 계약서 한 장이면 됩니다

전세나 월세 계약을 하면 30일 안에 신고해야 하는 경우가 있습니다. 흔히 "전월세 신고제", "임대차 3법 중 하나"라고 부르는 제도입니다.

막상 하려고 보면 질문이 많습니다. 내 계약이 대상인지, 집주인과 같이 가야 하는지, 확정일자는 따로 받아야 하는지, 늦으면 얼마인지. 이 글은 부동산 거래신고법과 시행령·시행규칙 원문으로 이 질문들에 답합니다.

결론부터 말하면, 신고 사항이 다 적히고 양쪽이 서명한 계약서가 있으면 한 사람이 한 번 내는 것으로 신고와 확정일자가 같이 끝납니다.

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30초 요약

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1. 내 계약이 대상인가

① 임대차계약당사자는 주택 (…) 에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항

금액과 지역은 시행령이 정합니다.

① (…) "대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약"이란 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외한다)을 말한다.
② (…) "대통령령으로 정하는 지역"이란 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정한다)ㆍ구(자치구를 말한다)를 말한다.부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3

금액 — "또는"입니다

보증금과 월세를 더하거나 환산해서 따지지 않습니다. 둘 중 하나라도 기준을 넘으면 대상입니다.

지역 — 도의 군은 빠집니다

시는 모두 대상이고, 서울·부산 같은 특별시·광역시는 자치구가 대상입니다. 군은 광역시와 경기도에 있는 군만 대상입니다. 충청·전남·경상 등 그 밖의 도에 속한 군에 있는 집이면 신고 의무가 없습니다.

강원·전북은 예외일 수 있습니다. 두 곳은 이제 "특별자치도"이고 시행령은 특별자치도를 제한 없이 대상에 넣고 있어, 이 지역의 군은 대상으로 읽힐 여지가 있습니다. 강원·전북의 군 지역이라면 주민센터에 확인하세요.

갱신 계약

금액 변동 없이 기간만 늘린 갱신은 대상에서 빠집니다. 반대로 갱신하면서 보증금이나 월세가 바뀌었다면 새로 신고해야 합니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신이라면 그 사실도 신고 사항에 들어갑니다(시행규칙 제6조의2 제1항 제5호). 갱신요구권 자체는 계약갱신청구권 2026에 정리했습니다.

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2. 🔴 공동신고지만, 한 사람이 계약서만 내도 됩니다

법은 "공동으로" 신고하라고 하지만, 실제로 집주인과 세입자가 함께 주민센터에 갈 필요는 없습니다. 시행규칙이 길을 여러 개 열어 두었습니다.

⑨ 제2항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 임대차계약당사자 일방 또는 (…) 위임을 받은 사람이 제1항 각 호의 사항이 모두 적혀 있고 임대차계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있는 주택 임대차 계약서를 신고관청에 제출하면 임대차계약당사자가 공동으로 임대차 신고서를 제출한 것으로 본다.부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제9항

전입신고가 가장 손쉬운 길입니다. 이사하면서 주민센터에서 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 함께 내면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다.

① 제6조의2에도 불구하고 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우 이 법에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 본다.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제1항

다만 기한은 여전히 계약일부터 30일입니다. 계약하고 두 달 뒤에 이사한다면 전입신고를 기다리다 기한을 넘길 수 있으니, 그 경우엔 계약서로 먼저 신고하세요.

상대가 협조하지 않으면

제9항이 말하는 계약서는 신고 사항(양쪽 인적사항·주민등록번호·연락처, 중개사 정보 등)이 모두 적힌 계약서입니다. 이 항목이 빠져 있으면 신고서를 따로 씁니다.

계약서가 없다는 것만으로는 단독신고 사유가 아닙니다. 단독신고는 상대가 거부할 때의 절차입니다.

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3. 신고하면 확정일자가 따라옵니다

③ 제6조의2, 제6조의3에 따른 신고의 접수를 완료한 때에는 「주택임대차보호법」 제3조의6제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다(임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다).부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항

계약서를 내고 신고했다면 확정일자를 따로 받을 필요가 없습니다. 반대로 계약서 없이 신고서만 냈다면 확정일자는 생기지 않습니다.

확정일자가 실제로 힘을 갖는 건 전입신고(대항요건)와 결합했을 때입니다. 확정일자만으로는 우선변제권이 생기지 않고, 효력도 대항요건(전입 다음 날 0시)과 확정일자 중 늦은 때부터입니다. 이 순서는 전세 확정일자 총정리 2026에 자세히 있습니다.

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4. 금액이 바뀌거나 계약이 깨지면 — 다시 30일

① 임대차계약당사자는 제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항

변경·해제도 안 하면 과태료 대상입니다(법 제28조 제5항 제3호는 제6조의2와 제6조의3을 함께 적고 있습니다).

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5. 늦으면 얼마인가

3. 제6조의2 또는 제6조의3에 따른 신고를 하지 아니하거나(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 그 신고를 거짓으로 한 자부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항(100만 원 이하의 과태료)

실제 금액은 시행령 별표 3이 계약금액과 신고하지 않은 기간으로 정합니다.

(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 [별표 3] 2. 마. 1))

"신고하지 않은 기간"은 30일 기한이 끝난 다음 날부터 셉니다(별표 3 마목 비고 1).

계약금액은 이렇게 계산합니다

(별표 3 마목 비고 2)

예를 들어 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 1억 + (50만 × 200 = 1억) = 2억 원입니다. 기한을 두 달 넘기면 3만 원, 1년 반을 넘기면 13만 원입니다.

공동신고를 거부한 쪽은 기간과 상관없이 "2년 초과 또는 공동신고 거부" 줄 금액(10만~30만 원)입니다. 집주인이 신고를 거부해서 세입자가 단독으로 신고했다면, 과태료는 거부한 쪽의 문제가 됩니다.

신고관청은 위반의 동기·결과·횟수를 고려해 이 금액을 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(별표 3 1. 일반기준). 늦었다면 지금이라도 신고하세요. 지연 기간이 길어질수록 구간이 올라갑니다. 이와 별도로, 조사가 시작되기 전에 위반 사실을 자진 신고하면 요건(단독으로 신고한 최초의 사람, 조사 협조 등)을 갖춘 경우 과태료가 면제되고, 조사 시작 후라면 50% 감경될 수 있습니다(법 제29조, 시행령 제21조). 늦은 신고 자체가 곧 자진 신고가 되는 것은 아니므로 관할 신고관청에 확인하세요.

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자주 묻는 것

집주인이 신고하지 말자고 합니다.

신고는 임대인·임차인 양쪽의 의무이고, 공동신고를 거부하면 최고 구간 과태료 대상입니다. 세입자 입장에서는 계약서를 내고 신고하면 확정일자까지 같이 생기므로 하지 않을 이유가 없습니다. 신고 사항이 다 적힌 양쪽 서명 계약서가 있다면 세입자 혼자 내도 공동신고로 보고, 집주인이 끝까지 거부하면 단독신고를 할 수 있습니다.

오피스텔도 해당하나요?

법은 대상을 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택이라고 정합니다(제6조의2 제1항). 주택임대차보호법은 "주거용 건물"에 적용한다고 정하고(제2조), 대법원은 이를 공부상 용도보다 실제로 주거용으로 쓰는지로 판단해 왔습니다. 그래서 주거용으로 쓰는 오피스텔은 대상이 될 수 있습니다. 애매하면 관할 주민센터에 확인하세요.

계약하고 한 달 뒤에 이사합니다. 전입신고 때 하면 되나요?

전입신고 때 계약서를 내면 신고한 것으로 보지만, 기한은 계약 체결일부터 30일입니다. 이사가 30일 뒤라면 그 전에 계약서로 먼저 신고하세요. 계약서를 내고 신고하면 확정일자도 그때 붙습니다.

온라인으로도 되나요?

됩니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 신고할 수 있고, 주민센터 방문 신고도 됩니다. 방문할 때는 신분증을 보여 줘야 합니다(시행규칙 제6조의2 제6항).

보증금은 같은데 월세만 5만 원 올랐습니다.

처음 계약을 신고했다면 차임이 바뀐 것이므로 변경 신고 대상입니다(제6조의3 — "신고한 후"가 전제). 갱신하면서 올랐다면 "증감 없이 기간만 연장"이 아니므로, 바뀐 금액이 6천만 원 초과 또는 30만 원 초과 기준을 넘으면 신고 대상입니다. 예를 들어 보증금 5천만 원에 월세 20만→25만 원이면 대상이 아닙니다.

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정리

• 대상: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 — 둘 중 하나
• 지역: 시·자치구 전부, 군은 광역시·경기도 군만
• 기한: 계약일부터 30일. 변경·해제도 확정된 날부터 30일
• 🔴 신고 사항이 다 적힌 양쪽 서명 계약서를 한 사람이 내면 공동신고로 봅니다. 상대가 거부하면 단독신고. 전입신고 때 계약서를 내도 됩니다
• 🔴 계약서를 내고 신고하면 확정일자 자동 부여
• 과태료: 2만~30만 원(계약금액 = 보증금 + 월세 × 200), 거짓 신고 100만 원, 공동신고 거부는 최고 구간

계약서에 도장을 찍은 날, 달력에 30일 뒤를 적어 두세요. 계약서 한 장으로 신고와 확정일자가 함께 끝납니다.