재산세 총정리 2026 — 계산법·납부기한·1세대1주택 특례·분납까지
재산세 고지서는 숫자 하나만 덩그러니 적혀 있습니다. 어떻게 그 금액이 나왔는지, 줄일 방법은 없는지 알기 어렵습니다.
계산 구조를 알면 내 고지서가 맞게 나왔는지 검산할 수 있고, 놓치면 손해인 특례도 챙길 수 있습니다.
1. 누가, 언제 내나
과세기준일은 6월 1일
6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세를 전부 부담합니다. 하루 차이로 1년치가 갈립니다.
- 6월 2일에 매도 → 판 사람이 1년치 전부
- 5월 31일에 매수 → 산 사람이 1년치 전부
부동산 거래 잔금일을 6월 1일 전후로 조정하는 관행이 여기서 나옵니다.
납기
| 과세 대상 | 납부기한 |
|---|---|
| 주택 1기분 (연세액 1/2) | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 주택 2기분 (나머지 1/2) | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 토지 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 건축물 | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 선박·항공기 | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
주택은 두 번에 나눠 내고, 토지는 9월에 한 번에 냅니다. 다만 주택 연세액이 20만 원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 걷을 수 있습니다.
2. 계산 구조
`
① 시가표준액(공시가격) × 공정시장가액비율 = 과세표준
② 과세표준 × 세율 = 재산세 본세
③ 본세 + 도시지역분 + 지방교육세 + 지역자원시설세 = 실제 고지 금액`
고지서 금액이 직접 계산한 것보다 큰 이유는 ③단계의 부가 세목 때문입니다.
공정시장가액비율
공시가격을 그대로 쓰지 않고 일정 비율만 반영합니다.
| 구분 | 비율 |
|---|---|
| 1주택자 | 43~45% (가격대별 차등) |
| 다주택자·법인 | 60% |
| 토지·건축물 | 70% |
1주택자에게 유리하게 설계돼 있습니다.
주택 세율
| 과세표준 | 일반 세율 | 1세대 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만 ~ 1억 5천만 | 6만 원 + 초과분 0.15% | 3만 원 + 초과분 0.1% |
| 1억 5천만 ~ 3억 | 19만 5천 원 + 초과분 0.25% | 12만 원 + 초과분 0.2% |
| 3억 초과 | 57만 원 + 초과분 0.4% | 42만 원 + 초과분 0.35% |
특례는 시가표준액 9억 원 이하 1세대 1주택에 적용되며, 각 구간에서 0.05%p씩 낮습니다.
함께 붙는 세목
| 세목 | 계산 |
|---|---|
| 지방교육세 | 재산세액(도시지역분 제외)의 20% |
| 도시지역분 | 과세표준의 0.14% (도시계획구역 내) |
| 지역자원시설세 | 건축물 시가표준액 기준 별도 산정 |
3. 놓치면 손해인 것
① 1세대 1주택 특례가 제대로 적용됐는지
자동 적용이지만, 세대 분리·혼인·주택 수 변동이 있었다면 반영이 늦을 수 있습니다. 고지서에 특례세율이 적용됐는지 확인해 보세요. 누락됐다면 관할 지자체에 정정을 요청할 수 있습니다.
② 250만 원 초과면 분납
| 세액 | 분납 가능 금액 |
|---|---|
| 250만 원 초과 ~ 500만 원 이하 | 250만 원을 넘는 금액 |
| 500만 원 초과 | 세액의 50% 이하 |
- 기한: 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내
- 신청: 관할 시·군·구청 또는 위택스
⚠️ 오래된 자료에는 "2개월"로 적힌 곳이 많습니다. 현재 기준은 3개월입니다.
③ 세부담 상한
공시가격이 급등해도 전년 대비 일정 비율 이상으로는 오르지 않도록 상한이 있습니다. 공시가가 크게 뛴 해에는 이 상한 덕분에 실제 인상 폭이 훨씬 작습니다.
4. 안 내면
`
납부기한 다음 날 가산금 3%
그 이후 매월 중가산금 0.75% (최대 60개월)`
끝까지 미루면 원금의 최대 48%가 가산됩니다. 하루만 늦어도 3%가 즉시 붙으므로, 분납이 가능한 금액이라면 미루는 것보다 분납 신청이 훨씬 유리합니다.
장기 체납이 이어지면 재산 압류와 공매로 진행됩니다.
5. 조회와 납부
재산세는 지방자치단체가 부과합니다. 국세청 홈택스에는 나오지 않습니다.
- 위택스 (wetax.go.kr) — 전국 지방세 조회·납부
- 서울 이택스 (etax.seoul.go.kr) — 서울시 전용
로그인 후 납부할 지방세 메뉴에서 본인 명의 내역이 한 번에 조회됩니다. 카드·계좌이체·간편결제 모두 가능합니다.
정리
- 6월 1일 소유자가 1년치 전부 부담. 하루 차이로 갈립니다
- 주택은 7월·9월 절반씩, 토지는 9월 한 번
- 계산은
공시가 × 공정시장가액비율 × 세율+ 지방교육세·도시지역분 - 1세대 1주택 9억 이하면 세율 0.05%p 인하 — 적용 여부 확인 필수
- 250만 원 초과면 3개월 이내 분납
- 하루만 늦어도 3% 가산, 이후 매월 0.75%씩 최대 60개월
- 조회·납부는 위택스(서울은 이택스)
세율과 공정시장가액비율은 매년 바뀝니다. 위 숫자는 2026년 기준이고, 구조만 이해해 두면 매년 숫자만 갈아 끼우면 됩니다.
근거 및 출처
- 지방세법 제111조(세율), 제111조의2(1세대 1주택 특례세율), 제114조(과세기준일), 제115조(납기), 제118조(분할납부)
- 지방세법 시행령 (공정시장가액비율)
- 지방세징수법 (가산금·중가산금)
- 지방세법 제151조(지방교육세), 제112조(도시지역분), 제146조(지역자원시설세)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 재산세
- 위택스 / 서울 이택스
2026년 9월 기준으로 확인한 내용입니다. 세율·공정시장가액비율·세부담상한은 개정될 수 있고, 지방자치단체 조례에 따라 달라지는 부분이 있습니다. 실제 납부 전에는 고지서와 위택스에서 본인 건을 반드시 확인하세요. 이 글은 제도 안내이며 세무 자문이 아닙니다.