재산세 총정리 2026 — 계산법·납부기한·1세대1주택 특례·분납까지

재산세 고지서는 숫자 하나만 덩그러니 적혀 있습니다. 어떻게 그 금액이 나왔는지, 줄일 방법은 없는지 알기 어렵습니다.

계산 구조를 알면 내 고지서가 맞게 나왔는지 검산할 수 있고, 놓치면 손해인 특례도 챙길 수 있습니다.

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1. 누가, 언제 내나

과세기준일은 6월 1일

6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세를 전부 부담합니다. 하루 차이로 1년치가 갈립니다.

• 6월 2일에 매도 → 판 사람이 1년치 전부
• 5월 31일에 매수 → 산 사람이 1년치 전부

부동산 거래 잔금일을 6월 1일 전후로 조정하는 관행이 여기서 나옵니다.

재산세는 갖고 있는 동안 매년 내는 세금이고, 살 때 한 번 내는 건 따로입니다. 주택 취득세는 6억과 9억이 경계이고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다.

같은 6월 1일 기준으로 종합부동산세도 정해집니다. 재산세는 지방세라 모든 주택에 붙고, 종부세는 국세라 공시가격이 1세대 1주택 12억 원·그 외 9억 원을 넘는 부분에만 붙습니다.

납기

주택은 두 번에 나눠 내고, 토지는 9월에 한 번에 냅니다. 다만 주택 연세액이 20만 원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 걷을 수 있습니다.

2. 계산 구조

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① 시가표준액(공시가격) × 공정시장가액비율 = 과세표준
② 과세표준 × 세율 = 재산세 본세
③ 본세 + 도시지역분 + 지방교육세 + 지역자원시설세 = 실제 고지 금액
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고지서 금액이 직접 계산한 것보다 큰 이유는 ③단계의 부가 세목 때문입니다.

공정시장가액비율

공시가격을 그대로 쓰지 않고 일정 비율만 반영합니다. 출발점이 되는 그 공시가격을 어디서 보는지는 공시가격 조회에 정리했습니다.

1주택자에게 유리하게 설계돼 있습니다.

이름은 같지만 종합부동산세의 공정시장가액비율은 주택 수와 관계없이 60% 하나입니다. 위 표는 재산세에만 쓰는 비율입니다.

주택 세율

특례는 시가표준액 9억 원 이하 1세대 1주택에 적용되며, 각 구간에서 0.05%p씩 낮습니다.

함께 붙는 세목

3. 놓치면 손해인 것

① 1세대 1주택 특례가 제대로 적용됐는지

자동 적용이지만, 세대 분리·혼인·주택 수 변동이 있었다면 반영이 늦을 수 있습니다. 고지서에 특례세율이 적용됐는지 확인해 보세요. 누락됐다면 관할 지자체에 정정을 요청할 수 있습니다.

② 250만 원 초과면 분납

• 기한: 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내
• 종부세도 분납 기준액은 250만 원이지만 기간은 6개월입니다(지방세법과 종합부동산세법으로 근거가 갈립니다).
• 신청: 관할 시·군·구청 또는 위택스

오래된 자료에는 "2개월"로 적힌 곳이 많습니다. 현재 기준은 3개월입니다.

③ 세부담 상한

공시가격이 급등해도 전년 대비 일정 비율 이상으로는 오르지 않도록 상한이 있습니다. 공시가가 크게 뛴 해에는 이 상한 덕분에 실제 인상 폭이 훨씬 작습니다.

4. 안 내면

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납부기한 다음 날 가산금 3%
그 이후 매월 중가산금 0.75% (최대 60개월)
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끝까지 미루면 원금의 최대 48%가 가산됩니다. 하루만 늦어도 3%가 즉시 붙으므로, 분납이 가능한 금액이라면 미루는 것보다 분납 신청이 훨씬 유리합니다.

장기 체납이 이어지면 재산 압류와 공매로 진행됩니다.

5. 조회와 납부

재산세는 지방자치단체가 부과합니다. 국세청 홈택스에는 나오지 않습니다. 반대로 종합부동산세는 국세라 홈택스에서 봅니다. 고지서가 따로 오는 이유입니다.

• 위택스 (wetax.go.kr) — 전국 지방세 조회·납부
• 서울 이택스 (etax.seoul.go.kr) — 서울시 전용

로그인 후 납부할 지방세 메뉴에서 본인 명의 내역이 한 번에 조회됩니다. 카드·계좌이체·간편결제 모두 가능합니다.

자주 묻는 질문

정리

• 6월 1일 소유자가 1년치 전부 부담. 하루 차이로 갈립니다
• 주택은 7월·9월 절반씩, 토지는 9월 한 번
• 계산은 공시가 × 공정시장가액비율 × 세율 + 지방교육세·도시지역분
• 1세대 1주택 9억 이하면 세율 0.05%p 인하 — 적용 여부 확인 필수
• 250만 원 초과면 3개월 이내 분납
• 하루만 늦어도 3% 가산, 이후 매월 0.75%씩 최대 60개월
• 조회·납부는 위택스(서울은 이택스)

세율과 공정시장가액비율은 매년 바뀝니다. 위 숫자는 2026년 기준이고, 구조만 이해해 두면 매년 숫자만 갈아 끼우면 됩니다.