종합부동산세 총정리 2026 — 9월 신고·12월 납부와 개편안까지

종부세는 12월에 고지서를 받는 세금입니다. 그래서 12월에 알아보시는 분이 많습니다.

그때는 늦습니다. 세금을 줄일 수 있는 신고 기간이 9월 16일부터 30일까지이기 때문입니다.

이 글은 그 신고부터, 12월 납부, 그리고 국회에 올라간 개편안이 언제부터 적용되는지까지 순서대로 정리합니다.

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30초 요약

놓치기 쉬운 세 가지

• ⚠️ 9월 16~30일 합산배제·과세특례 신고 — 놓치면 12월에 직접 계산해 신고해야 합니다
• ⚠️ 부부 공동명의는 특례 신청이 항상 유리하지 않습니다
• ⚠️ 2026 세제개편안은 올해 12월 고지분에 적용되지 않습니다

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1. 6월 1일에 가진 사람이 냅니다

종부세도 재산세와 마찬가지로 과세기준일이 6월 1일입니다.

6월 1일 현재 소유자가 그해 종부세를 전부 냅니다.

5월 31일에 팔았다면 안 냅니다. 6월 2일에 팔아도 그해 종부세는 판 사람이 냅니다. 잔금일을 하루 차이로 조정하는 이유가 여기 있습니다.

이 구조는 [재산세](/posts/property-tax-guide/)와 같습니다. 다만 재산세는 지방세로 시·군·구가, 종부세는 국세로 국세청이 부과합니다.

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2. 얼마부터 내나 — 공제금액

전국의 주택 공시가격을 인별로 합산한 뒤, 아래 금액을 뺍니다.

공시가격 기준입니다. 시가가 아닙니다. 공시가격 12억이면 시가로는 대략 17억 안팎입니다.

빼고 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 나옵니다.

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(공시가격 합계 − 공제금액) × 60% = 과세표준
과세표준 × 세율 − 재산세 중복분 − 세액공제 = 납부할 세액
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공정시장가액비율 60%가 사실상 감세 장치입니다. 2021년 95%였다가 2022년에 60%로 내려온 뒤 유지되고 있습니다.

⚠️ 이름은 같지만 [재산세](/posts/property-tax-guide/)의 공정시장가액비율(1주택 43~45% · 다주택 60% · 토지 70%)과는 다른 수치입니다. 종부세는 주택 수와 관계없이 60% 하나입니다.

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3. 세율

과세표준 구간별로 올라가고, 보유 주택 수에 따라 다릅니다.

3주택 이상은 과세표준이 커질수록 세율이 가파르게 오릅니다. 2023년에 최고세율이 6%에서 5%로 내려왔습니다.

일반 법인은 별도로 누진 없이 2.7%(2주택 이하)·5.0%(3주택 이상)가 적용되고 공제금액이 0원입니다. 공익법인 등은 개인과 같은 누진세율을 적용받는 예외가 있습니다.

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4. ⭐ 1세대 1주택이면 최대 80%까지 깎입니다

여기가 종부세에서 가장 큰 감면입니다. 1세대 1주택자에게만 적용됩니다.

고령자 세액공제

장기보유 세액공제

두 개를 합칠 수 있습니다

합산 한도는 80%입니다.

70세이고 15년 보유했다면 40% + 50% = 90%이지만, 80%까지만 적용됩니다.

그래도 세금의 80%가 깎입니다. 오래 산 고령 1주택자에게는 종부세가 거의 나오지 않는 구조입니다.

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5. ⚠️ 9월 16~30일 — 세금을 줄이는 신고

종부세를 줄이는 신고가 9월에 열립니다. 여기서 신고하면 11월 정기고지에 반영돼 나옵니다.

이 기간을 놓쳐도 12월 1~15일 정기신고 때 신고·신청할 수 있습니다(종합부동산세법 제16조 제3항). 다만 그때는 고지서를 받는 대신 세액을 직접 계산해 신고해야 해서 실수 위험이 커집니다. 9월에 끝내는 편이 안전합니다.

합산배제 신고

임대주택이나 사원용 주택처럼 종부세 계산에서 아예 빼주는 주택이 있습니다.

처음 신고하거나, 물건에 변동(소유권·전용면적·임대등록 말소 등)이 생겼을 때 이 기간에 신고합니다. 이미 신고했고 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다. 반대로 요건을 못 채우게 됐다면 '제외' 신고를 해야 추징을 피합니다.

부부 공동명의 1주택 특례 — 신중히 판단하세요

부부가 각각 지분을 가진 1주택은 두 가지 방식 중 고를 수 있습니다.

지분이 50:50이고 공시가격 18억 이하라면 신청하지 않는 편이 유리합니다. 각자 9억씩 빼면 18억까지 세금이 0인데, 특례를 신청하면 12억만 빠집니다.

다만 지분이 한쪽에 크게 쏠려 있으면 달라집니다. 90:10이라면 많이 가진 쪽 지분만으로 9억을 넘길 수 있어, 12억 공제를 받는 특례가 유리해지기도 합니다. 홈택스·손택스의 종부세 모의세액계산으로 두 경우를 다 돌려보고 신청하세요.

18억을 넘고 고령·장기보유에 해당하면 특례가 유리해집니다. 세액공제 최대 80%가 붙기 때문입니다.

자동으로 유리한 쪽이 적용되지 않습니다. 신청해야 바뀌고, 기간은 9월 16~30일입니다.
공동명의 특례는 부부가 1주택만 공동소유하고 다른 세대원이 주택을 갖고 있지 않아야 합니다.

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6. 12월에 내는 법

신고 납부도 가능합니다. 고지 내용이 다르다고 보면 12월 1~15일에 직접 신고할 수 있고, 이 경우 고지는 취소됩니다.

분납 — 250만 원이 기준입니다

분납분은 6개월 이내에 내면 되고 이자가 붙지 않습니다. 신청은 납부기한까지 해야 합니다.

납부유예 — 고령 1주택자

집은 있는데 현금이 없는 경우를 위한 제도입니다.

60세 이상 또는 5년 이상 보유한 1세대 1주택자로서
총급여 7,000만 원 이하(종합소득금액 6,000만 원 이하)이면
집을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.

미뤄진 세액에는 이자가 붙습니다. 다만 당장의 현금 압박은 피할 수 있습니다.

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7. 2026 세제개편안 — 올해는 적용되지 않습니다

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 종부세가 크게 바뀌는 내용이 담겼습니다. 다만 시점을 정확히 아셔야 합니다.

⚠️ 8월 3일 당초안이 9월 1일에 수정됐습니다. 언론과 블로그에 아직 당초안 숫자가 많이 돌아다닙니다.
아래는 9월 1일 국무회의에서 확정돼 9월 3일 국회에 제출된 정부안 기준입니다.

비거주 1주택의 공제 축소는 철회됐습니다. 발표 29일 만에 되돌아갔습니다. 실거주자에게 14억으로 우대하는 부분만 남았고, 살지 않는다고 해서 지금보다 불리해지지는 않습니다.

다주택의 4억 원 + α는 4억 + (5억 × 거주주택 공시가격 비중)입니다. 10억짜리 두 채 중 한 채에 살면 4억 + 2.5억 = 6.5억, 둘 다 안 살면 4억입니다. "최대 9억"은 다주택자에게 도달할 수 없는 숫자입니다.

공제가 늘어도 세금이 줄지 않을 수 있습니다

공제 확대만 보면 감세로 보이지만, 같은 개편안에 부담을 늘리는 항목이 함께 들어 있습니다.

지금 60%인 공정시장가액비율이 70%로 오르면 과세표준이 그만큼 커집니다. 세액공제도 금액 한도가 새로 생기고, 장기'보유'공제가 '거주'공제로 단계 전환됩니다. 2년에 걸친 단계 시행이라 2027년과 2028년의 셈이 다릅니다.

⚠️ 언제부터인가

올해(2026년) 12월에 받는 고지서는 현행 기준입니다.
개편안이 국회를 통과하면 2027년 6월 1일 과세기준일부터 적용되어, 2027년 12월 고지분부터 반영됩니다.

게다가 아직 정부안입니다. 9월 정기국회에 제출됐고 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 최종 확정은 통상 12월입니다.

지금 이 내용을 보고 집을 팔거나 명의를 바꾸실 필요는 없습니다. 확정된 뒤 움직여도 2027년 6월 1일까지 시간이 있습니다.

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자주 묻는 질문

종부세는 얼마부터 내나요?

주택 공시가격을 인별로 합산해서 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외는 9억 원을 넘으면 냅니다. 공시가격 기준이라 시가로는 1주택자 기준 대략 17억 안팎부터입니다.

6월 2일에 집을 팔았는데 종부세를 내야 하나요?

내야 합니다. 과세기준일이 6월 1일이라 그날 소유자가 그해 세금을 전부 부담합니다. 하루 차이로 갈리므로 매매 시 잔금일을 조정하는 경우가 많습니다.

부부 공동명의인데 특례를 신청하는 게 유리한가요?

공시가격에 따라 다릅니다. 각자 과세하면 9억씩 합계 18억이 공제되고, 특례를 신청하면 12억 + 고령자·장기보유 세액공제가 적용됩니다.

지분이 균등하고 18억 이하면 신청하지 않는 편이 유리하고, 18억을 넘으면서 고령·장기보유에 해당하면 특례가 유리해집니다. 지분이 치우쳐 있으면 모의계산이 필요합니다. 자동으로 유리한 쪽이 적용되지 않으니 9월 16~30일에 직접 신청하셔야 합니다.

고령자 공제와 장기보유 공제를 같이 받을 수 있나요?

같이 받을 수 있고, 합산 한도는 80%입니다. 70세(40%) + 15년 보유(50%)면 90%가 되지만 80%까지만 적용됩니다. 다만 1세대 1주택자에게만 해당합니다.

세금이 부담스러운데 나눠 낼 수 있나요?

세액이 250만 원을 초과하면 분납할 수 있습니다. 250만~500만 원이면 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원을 넘으면 세액의 50%를 6개월 이내에 나눠 냅니다. 이자가 붙지 않습니다.

소득이 없는 고령자인데 방법이 없나요?

납부유예가 있습니다. 아래 네 가지를 모두 충족해야 합니다.

1. 과세기준일 현재 1세대 1주택자 (부부 공동명의 특례자 포함)
2. 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유
3. 직전 과세기간 총급여 7,000만 원 이하 (종합소득금액 6,000만 원 이하)
4. 해당 연도 주택분 종부세액이 100만 원을 초과

여기에 납세담보를 제공해야 하고, 신청은 납부기한 만료 3일 전까지입니다. 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 미룰 수 있지만, 미뤄진 세액에는 이자상당가산액이 붙습니다.

2026년 개편안이 올해 고지서에 반영되나요?

반영되지 않습니다. 올해 12월 고지분은 현행 기준(1주택 12억 / 그 외 9억)입니다. 개편안이 국회를 통과하면 2027년 6월 1일 과세기준일부터 적용되어 2027년 12월 고지분부터 반영됩니다. 게다가 아직 정부안이라 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

실거주하지 않으면 세금이 늘어나나요?

현행은 실거주 여부를 따지지 않습니다. 다만 2026년 세제개편안은 1세대 1주택 공제를 실거주 14억 / 비거주 9억으로 나누는 내용을 담고 있습니다. 통과되면 2027년 12월 고지분부터라, 지금 서둘러 판단하실 단계는 아닙니다.

재산세와 종부세를 이중으로 내는 건가요?

아닙니다. 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중 중복되는 부분을 빼줍니다. 다만 재산세는 지방세(시·군·구), 종부세는 국세(국세청)라 고지서가 따로 옵니다. 재산세는 [7월과 9월](/posts/property-tax-guide/), 종부세는 12월입니다.

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정리

• 과세기준일은 6월 1일. 그날 소유자가 냅니다
• 공제는 1세대 1주택 12억 / 그 외 9억, 공정시장가액비율 60%
• 1세대 1주택은 고령자·장기보유 세액공제로 최대 80%까지 깎입니다
• 9월 16~30일 합산배제·과세특례 신고를 놓치면 그해에는 못 줄입니다
• 부부 공동명의는 18억이 분기점입니다. 무조건 신청이 유리한 게 아닙니다
• 12월 1~15일 납부, 250만 원 초과면 분납, 고령 1주택자는 납부유예
• 2026 개편안은 2027년 12월 고지분부터. 올해는 현행 기준입니다

12월 정기신고 때도 합산배제·특례 신고가 되긴 합니다. 다만 그때는 세액을 직접 계산해 넣어야 합니다. 고지서를 받아들고 확인만 하면 되는 상태로 만들어두는 일이 9월에 있습니다.

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근거 법령·출처

• 종합부동산세법 제7조·제8조·제9조(세율·세액공제)·제10조의2(공동명의 1주택자 특례)·제20조(분납) — 국가법령정보센터
• 종합부동산세법 시행령 (공정시장가액비율·합산배제)
• 국세청 — 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3.) — 국회 심의 중

2026년 9월 기준입니다. 2026년 세제개편안은 국회 심의 중이며 최종 내용이 달라질 수 있습니다. 세액은 공시가격·보유 현황에 따라 달라지므로 홈택스에서 본인 건을 확인하시기 바랍니다. 이 글은 제도 안내이며 세무 자문이 아닙니다.