주택 취득세 2026 — 6억·9억이 경계, 85㎡ 넘으면 0.2%가 더 붙습니다

집값의 몇 퍼센트인지만 알면 될 것 같지만, 실제 고지액은 세 가지가 합쳐진 금액입니다. 취득세, 지방교육세, 그리고 경우에 따라 농어촌특별세입니다.

같은 가격이라도 전용면적 85㎡를 넘느냐에 따라 수백만 원이 갈립니다.

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30초 요약

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1. 세율 — 6억과 9억이 경계

유상거래로 주택을 살 때의 세율입니다.

6억에서 9억 사이는 계단이 아니라 기울기입니다.

(해당 주택의 취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100
이 경우 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.지방세법 제11조 제1항 제8호 나목

6억을 넣으면 1%, 9억을 넣으면 3%가 나와 구간이 매끄럽게 이어집니다. 예전처럼 6억을 1원 넘겼다고 세율이 껑충 뛰지 않습니다.

7억이면 (7 × 2 ÷ 3 − 3) = 1.6667 → 1.6667%입니다.

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2. 실제로 내는 돈은 세 가지 합계

지방교육세

제11조제1항제8호의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20지방세법 제151조 제1항 제1호

풀어 쓰면 취득세의 10%입니다. 취득세율이 1%면 지방교육세는 0.1%입니다. 이 환산은 일반 유상거래 주택 기준이고, 다주택 중과나 감면을 받는 경우에는 따로 정해진 계산이 적용됩니다.

농어촌특별세 — 85㎡가 갈림길

전용면적이 국민주택 규모 이하면 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호). 기준은 주거전용면적 85㎡ 이하이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역만 100㎡ 이하입니다(주택법 제2조 제6호).

85㎡는 "이하"라 비과세입니다. 넘어야 붙습니다.

세율은 이렇게 정해집니다.

「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 … 산출한 취득세액 — 100분의 10농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호

취득가액 × 2% × 10% = 0.2%입니다. 실제 취득세율과 무관하게 고정입니다.

합쳐보면

※ 1주택자 기준. 각 칸은 만 원 미만을 버린 값이고, 합계는 원 단위로 더한 뒤 버렸습니다. 10억이면 면적 하나로 200만 원이 갈립니다.

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3. 다주택이면 중과

주택 수와 지역에 따라 세율이 완전히 달라집니다.

법이 정한 방식은 "농지 외 유상취득 세율(4%)에 중과기준세율(2%)의 200% 또는 400%를 더한다"입니다. 4% + 4% = 8%, 4% + 8% = 12%가 나옵니다.

일시적 2주택은 중과에서 빠집니다. 다만 시행령이 정한 기간(3년) 안에 종전 주택을 팔아야 하고, 그 기간이 지나면 중과세율로 다시 계산해 추징됩니다.

조정대상지역 지정 고시일 이전에 계약하고 계약금 지급이 증빙되면, 지정 전에 취득한 것으로 봅니다.

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4. 생애최초 구입 감면

무주택자가 처음 집을 살 때 받는 감면입니다. 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.

감면액은 산출세액에서 200만 원을 공제하고, 산출세액이 200만 원 이하면 전액 면제입니다.

소형·도시형생활주택 등 일부는 300만 원까지 공제됩니다. 전용 60㎡ 이하이면서 가액이 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형생활주택, 요건을 갖춘 다가구주택, 인구감소지역 소재 주택이 여기 해당합니다.

가목의 공동주택에서는 아파트가 빠지지만, 아파트가 300만 원을 아예 못 받는 것은 아닙니다. 라목의 인구감소지역 소재 주택은 면적·유형 제한이 없어 아파트도 해당하고, 나목의 도시형 생활주택에도 아파트형이 포함됩니다.

다만 일반적인 도심 아파트라면 200만 원 공제가 적용됩니다.

둘 이상이 공동으로 사도 총 감면액은 동일합니다. 200만 원(또는 300만 원)을 나눠 갖는 구조입니다.

그리고 이 감면을 받으면 다주택 중과세율이 적용되지 않습니다. 법이 명시적으로 배제하고 있습니다.

3년 안에 팔면 도로 냅니다

감면에는 사후 조건이 붙습니다.

제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날 … 부터 3년 이내에 해당 주택을 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.지방세특례제한법 제36조의3 제4항

전세를 놓는 것도 "다른 용도"에 들어갑니다. 본인이 거주할 목적이라는 요건이 3년간 유지돼야 한다는 뜻입니다. 배우자에게 지분을 넘기는 것만 예외입니다.

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5. 60일 안에 신고해야 합니다

취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 … 이내에 그 과세표준에 … 세율을 적용하여 산출한 세액을 … 신고하고 납부하여야 한다.지방세법 제20조 제1항

유상거래는 60일입니다. 다른 취득 유형은 기한이 다릅니다.

다만 등기를 하려면 그 전에 내야 합니다. 등기·등록 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다고 정해 두었기 때문에(제20조 제4항), 실무에서는 잔금일에 법무사를 통해 함께 처리하는 경우가 대부분입니다.

신고를 안 하면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.

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6. 취득 후에 중과 대상이 되면

집을 산 뒤에 상황이 바뀌어 중과 대상이 되는 경우가 있습니다. 일시적 2주택으로 신고했는데 기한 안에 처분하지 못한 경우가 대표적입니다.

이때는 처분 기한이 지난 날부터 60일 이내에 중과세율로 다시 계산해, 이미 낸 세액을 뺀 차액을 신고·납부해야 합니다(제20조 제2항, 시행령 제34조). 안 하면 가산세가 붙습니다.

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자주 묻는 질문

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한 장 정리

• 6억 이하 1% / 9억 초과 3%, 그 사이는 계산식으로 연속
• 지방교육세 = 취득세의 10%
• 전용 85㎡ 초과면 농특세 0.2% 추가. 10억이면 면적 하나로 200만 원 차이
• 다주택 중과 8% / 12%. 일시적 2주택은 제외되나 처분 기한이 있다
• 생애최초는 12억 이하에서 200만 원 공제(일부 300만 원), 중과 배제
• 신고·납부 60일. 단 등기하려면 접수일까지