공시가격 조회 2026 — 아파트는 공시지가가 아닙니다, 10월 29일까지 열려 있는 창

11월이면 종합부동산세 고지서가 나옵니다. 그 숫자는 시세로 계산한 것이 아닙니다. 공시가격이라는 별도의 값에서 출발합니다.

재산세도, 지역가입자 건강보험료도, 기초연금 탈락 여부도 같은 숫자를 봅니다. 그런데 이 값을 어디서 보는지 모르는 분이 많고, 아파트에 사는데 "공시지가"를 찾다가 헛걸음하는 경우가 특히 많습니다. 둘은 아예 다른 제도입니다.

그리고 지금, 올해 새로 지어지거나 분할·합병된 주택은 이의신청 기간이 열려 있습니다. 10월 29일까지입니다. 토지는 10월 29일에 공시되고, 그때부터 11월 27일까지가 이의신청 기간입니다.

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30초 요약

1. 조회처는 한 곳, 메뉴는 다섯 개입니다

네이버 부동산 시세나 실거래가 조회에는 공시가격이 없습니다. 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격알리미에서 봅니다.

메뉴가 다섯 개로 나뉘어 있어서, 내 부동산이 어디에 속하는지 먼저 알아야 합니다.

아파트에 사시면 공동주택 공시가격 하나만 보면 됩니다. 단독주택이면 개별주택가격이고, 내 집이 표본으로 뽑혔다면 표준주택가격이 곧 내 집 가격이 됩니다.

② 제1항에도 불구하고 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제2항

문의는 1644-2828입니다.

2. 공시가격과 공시지가는 다른 제도입니다

"아파트 공시지가"를 검색하는 분이 많은데, 내 호(戶)에 붙는 공시지가라는 값은 없습니다.

• 공시지가 — 토지에만 붙습니다. 단위면적당 가격입니다.
• 공시가격 — 주택에 붙습니다. 땅과 건물을 합친 한 채의 가격입니다.

아파트는 토지와 건물을 일괄해 공동주택가격 하나로 공시됩니다. 공시사항 자체가 소재지·동·호수·가격·면적뿐이고 호별로 떼어낸 토지가격 항목이 아예 없습니다(시행령 제43조 제2항). 그래서 공시지가 메뉴에서는 내 아파트 가격을 찾을 수 없습니다.

단지 대지의 지번으로 조회하면 그 땅의 개별공시지가가 나올 수는 있습니다. 다만 그건 단지 전체 땅의 단위면적당 가격이지 내 집 가격이 아닙니다.

단독주택은 사정이 다릅니다. 개별주택가격(집 전체)과 개별공시지가(그 땅)가 둘 다 존재합니다. 쓰이는 곳이 달라서 그렇습니다.

주의하실 점이 있습니다. 재산세는 집과 그 대지를 묶어 주택분으로 매기므로 개별주택가격을 봅니다. 지방세법이 토지·건축물의 범위에서 주택을 빼 두었기 때문입니다(제104조 제3호). 단독주택 소유자가 그 집 대지에 토지분 재산세를 따로 내는 게 아닙니다. 개별공시지가는 양도·상속·증여세의 토지 평가, 개발부담금·재건축부담금 같은 다른 자리에서 쓰입니다.

법도 둘을 다른 장으로 나눠 두고 효력을 따로 적습니다.

개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.같은 법 제19조 제2항

3. 지금 이의신청이 열려 있습니다

정기 공시는 이미 끝났습니다. 공동주택과 개별주택은 4월 30일까지, 개별공시지가는 5월 31일까지 공시해야 하고(2026년 개별공시지가는 4월 30일에 공시됐습니다), 이의신청은 공시일부터 30일입니다. 봄에 닫혔습니다.

표준주택과 표준지는 일정이 아예 다릅니다. 1월 말에 공시되고 이의신청도 2월에 끝납니다. 2026년은 1월 23일 공시, 2월 23일 마감이었습니다. 내 집이 표준주택이면 이 일정을 봐야 합니다.

그런데 1월 1일에 없던 집이 있습니다. 올해 새로 지었거나, 땅을 나누거나 합쳤거나, 용도를 바꾼 경우입니다. 이런 부동산은 공시기준일을 따로 잡아 추가로 공시합니다.

1월 1일부터 5월 31일까지의 사이에 제1항 각 호의 사유가 발생한 공동주택: 그 해 6월 1일같은 법 시행령 제44조 제2항 제1호

이 6월 1일 기준분을 9월 30일까지 공시하도록 정해져 있고(시행령 제43조 제1항 단서·제38조 제1항 단서), 거기에 이의신청 30일이 붙습니다. 그래서 지금 창이 열려 있습니다.

2026년 6월 1일 기준 공동주택·개별주택 공시가격 — 열람 및 이의신청 2026년 9월 30일부터 10월 29일까지.

내는 곳이 다릅니다. 공동주택은 부동산공시가격알리미 온라인, 또는 소재지 관할 시·군·구(읍·면·동) 민원실이나 한국부동산원 지사에 냅니다. 개별주택은 시·군·구에 냅니다. 법적으로도 공동주택은 국토교통부장관에게(법 제18조 제8항이 제7조 준용), 개별주택은 시장·군수·구청장에게(제17조 제8항이 제11조 준용) 내게 되어 있습니다.

토지는 한 달씩 뒤로 갑니다. 1월 1일부터 6월 30일 사이에 분할·합병·지목변경 등이 있었던 토지는 그 해 7월 1일이 공시기준일이고 10월 31일까지 결정·공시됩니다(시행령 제16조 제2항 제1호·제21조 제1항 단서).

2026년분은 10월 29일에 공시되고, 이의신청은 10월 29일부터 11월 27일까지입니다. 지금은 아직 열리지 않았습니다. 땅을 나누거나 합치셨다면 10월 29일을 기다렸다가 시·군·구에 내셔야 합니다.

해당되는 분

• 올해 1월 1일부터 5월 31일 사이에 준공된 신축 주택을 소유한 경우
• 대지를 분할하거나 합병한 경우
• 건축·대수선·용도변경을 한 경우
• 국유지·공유지를 매수해 사유가 된 경우

처음 붙는 공시가격이라 비교 대상이 없고, 그만큼 어긋날 여지도 큽니다. 이 숫자가 내년 재산세와 건강보험료의 출발점이 되므로 지금 한 번 보시는 편이 낫습니다.

4. "1월 1일 기준"이 무슨 뜻인가

공시기준일은 원칙적으로 1월 1일입니다. 토지도 단독주택도 아파트도 같습니다. 조문에는 국토교통부장관이 일부 지역을 지정해 따로 정할 수 있다는 단서가 붙어 있지만, 실제로 쓰이는 일은 드뭅니다.

법 제18조제1항 본문에 따른 공동주택가격의 공시기준일은 1월 1일로 한다. (단서 생략)같은 법 시행령 제40조

여기서 두 가지가 따라옵니다.

첫째, 올해 중에 집을 샀어도 올해 공시가격은 전 소유자 시절의 상태를 기준으로 합니다. 1월 1일 현재의 모습으로 평가한 값이기 때문입니다.

둘째, 공시일과 기준일은 다릅니다. 4월 30일에 발표되지만 가격은 1월 1일 시점입니다. 1월부터 4월 사이에 시세가 크게 움직였어도 그 해 공시가격에는 반영되지 않습니다.

재산세와 종부세의 과세기준일은 또 다릅니다. 6월 1일입니다. 공시가격은 1월 1일 기준으로 매겨지고, 그 값을 6월 1일 현재의 소유자에게 물립니다. 5월 말에 집을 팔면 그 해 재산세를 안 내는 이유가 여기 있습니다.

5. 오피스텔과 상가에는 공시가격이 없습니다

여기서 많이 막힙니다. 오피스텔을 가진 분이 공시가격을 찾아도 안 나옵니다.

법에는 비주거용 부동산 공시 제도가 들어 있습니다. 그런데 문구가 다릅니다.

국토교통부장관은 비주거용 집합부동산에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "비주거용 집합부동산가격"이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시할 수 있다.같은 법 제22조 제1항

주택 쪽은 "공시하여야 한다"인데 비주거용은 "공시할 수 있다"입니다. 의무가 아니라 재량입니다. 그래서 실제로 시행되지 않고 있습니다.

대신 다른 숫자를 씁니다.

오피스텔·상업용 건물의 기준시가는 국세청 홈택스에서, 시가표준액은 위택스나 관할 시·군·구에서 확인합니다. 부동산공시가격알리미에서 찾으면 나오지 않습니다.

다만 기준시가도 전부 고시되는 건 아닙니다. 오피스텔은 전국이지만 상업용 건물은 국세청장이 지정한 지역·규모만 대상입니다. 고시 대상이 아닌 작은 상가는 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가를 따로 계산해 평가합니다.

법이 국세청·행정안전부가 따로 고시하는 길을 열어 둔 것도 같은 맥락입니다(제21조 제1항 단서·제22조 제2항).

6. 이 숫자 하나가 걸리는 것들

공시가격을 한 번 확인해 둘 가치가 있는 이유는, 이 값이 서로 무관해 보이는 제도들을 동시에 움직이기 때문입니다.

• 재산세 — 주택분 과세표준의 출발점입니다. 재산세 계산과 납부에서 공정시장가액비율까지 다뤘습니다.
• 종합부동산세 — 11월 고지, 12월 납부입니다. 공시가격 합계가 기준선을 넘는지로 과세 여부가 갈립니다. 종합부동산세 쪽을 보세요.
• 지역가입자 건강보험료 — 공시가격을 재산세 과세표준으로 환산한 뒤 재산 점수로 바꿉니다. 공정시장가액비율이 반영되고 1억 원을 공제한 다음 등급화하므로, 공시가격이 올라도 그대로 비례하지는 않습니다. 소득이 없어도 보험료가 나오는 구조가 지역가입자 건강보험료에 있습니다.
• 기초연금 — 소득인정액을 계산할 때 재산을 소득으로 환산합니다. 선정기준액을 넘으면 탈락합니다.
• 각종 복지 재산 요건 — 근로장려금을 비롯해 재산 기준이 있는 제도들이 이 값을 참조합니다.

공시가격이 한 번 오르면 이 다섯 가지가 같은 방향으로 움직입니다. 세금만 생각하다가 건강보험료에서 놀라는 경우가 그래서 생깁니다.

7. 정기분은 지났지만 "정정"은 열려 있습니다

올해 정기 공시분에 이의신청을 못 하셨다면 그 길은 닫혔습니다. 법이 기간을 못 박아 두었습니다.

개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.같은 법 제11조 제1항

다만 명백한 오류는 기간과 무관하게 고치게 되어 있습니다. 공동주택은 법 제18조 제7항, 개별공시지가는 제12조, 개별주택가격은 제17조 제8항이 제12조를 준용합니다.

국토교통부장관은 제1항 또는 제4항에 따라 공시한 가격에 틀린 계산, 오기, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다.같은 법 제18조 제7항

면적이 실제와 다르다거나, 동·호수가 잘못 적혔다거나, 이미 철거한 건물이 남아 있는 식의 오류라면 시·군·구나 한국부동산원에 정정을 요청할 수 있습니다. "가격이 비싸게 매겨졌다"는 평가에 대한 불만은 정정 사유가 아니라 이의신청 사유라서, 기간을 놓치면 다음 해를 기다려야 합니다.

세금 고지서 자체가 잘못됐다고 보시면 그건 공시가격이 아니라 과세 단계에서 다투는 문제입니다. 고지서를 받은 뒤 이의신청이나 심판청구로 가는 길이 따로 있습니다.

자주 묻는 질문

한 장 정리

• 조회처는 부동산공시가격알리미 한 곳. 네이버 시세·실거래가에는 없습니다
• 아파트에는 공시지가가 없습니다. 공동주택 공시가격 하나입니다
• 단독주택은 개별주택가격과 개별공시지가가 둘 다 있고 쓰임이 다릅니다
• 오피스텔·상가는 공시가격이 없습니다 — 국세청 기준시가, 지방세 시가표준액
• 공시기준일은 1월 1일, 공시일은 공동주택·개별주택 4월 30일·개별공시지가 5월 31일. 표준주택·표준지는 1월 말이라 이의신청도 2월에 끝납니다
• 재산세·종부세 과세기준일은 6월 1일로 또 다릅니다
• 지금 열린 창(주택) — 6월 1일 기준 추가 공시분 열람·이의신청 9월 30일~10월 29일. 올해 1월 1일~5월 31일에 신축·분할·용도변경된 주택이 대상입니다
• 토지는 아직입니다 — 7월 1일 기준분이 10월 29일 공시, 이의신청은 10월 29일~11월 27일
• 정기분 이의신청은 공시일부터 30일로 끝났지만, 계산 착오·오기 같은 명백한 오류는 기간과 무관하게 정정 대상입니다
• 이 숫자 하나가 재산세·종부세·건강보험료·기초연금·복지 재산요건을 동시에 움직입니다

올해 집을 새로 지으셨다면 10월 29일까지입니다. 땅을 나누거나 합치셨다면 10월 29일 공시를 보고 11월 27일까지 내시면 됩니다. 처음 붙는 숫자라 틀릴 여지가 가장 큰 해이기도 합니다.