주택연금 총정리 2026 — 가입 조건·월지급금·저당권과 신탁의 차이
집은 있는데 현금이 없습니다. 그럴 때 집을 담보로 맡기고 평생 매달 연금을 받는 제도가 주택연금입니다.
가입하면 그 집에 계속 살면서 연금을 받습니다. 부부 모두 사망한 뒤 집을 처분해 정산하고, 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
문제는 한 번 가입하면 되돌리기가 어렵다는 점입니다. 조건부터 정확히 보고 결정하셔야 합니다.
30초 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 나이 | 부부 중 1명이 55세 이상 |
| 주택가격 | 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 |
| 거주 | 가입자 또는 배우자가 실제 거주(전입신고) |
| 주택 수 | 다주택자도 합산 12억 이하면 가능 |
| 대상 주택 | 주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 |
| 월지급금 기준 | 부부 중 나이가 적은 사람 |
놓치기 쉬운 세 가지
- ⚠️ 담보 방식(저당권 / 신탁)에 따라 배우자 승계와 임대 가능 여부가 갈립니다
- ⚠️ 해지하면 3년간 같은 주택으로 재가입할 수 없습니다
- ⚠️ 재개발·재건축이 예정된 집은 시점에 따라 가입이 막힙니다
1. 누가 가입할 수 있나
나이 — 부부 중 한 명만 55세면 됩니다
본인이 55세가 아니어도 배우자가 55세면 가입됩니다.
다만 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 계산합니다. 배우자가 오래 받을 것을 전제로 하기 때문입니다. 남편 70세·아내 60세라면 60세 기준으로 산정됩니다.
주택가격 — 공시가격 12억 원
시가가 아니라 공시가격입니다. 실거래가로는 15억 원이 넘어도 공시가격이 12억 이하면 가입됩니다.
다주택자도 됩니다. 보유 주택 공시가격을 합쳐서 12억 이하면 가입할 수 있습니다.
합산이 12억을 넘는 2주택자라면 최초 연금 지급일부터 3년 이내에 나머지 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 기한 내 처분하지 못하면 연금 지급이 정지됩니다. (뒤에 나오는 '해지 후 3년 재가입 제한'과는 다른 제도입니다.)
거주 — 실제로 살아야 합니다
가입자 또는 배우자가 그 집에 전입신고를 하고 실제로 거주해야 합니다. 세를 주고 다른 곳에 사는 집은 대상이 아닙니다.
2026년 6월 1일부터 예외가 생겼습니다.
부부합산 1주택자에 한해 질병치료 입원, 자녀 봉양을 위한 장기체류, 노인주거복지시설 이주 같은 불가피한 사유가 있으면 가입 시점에 그 집에 살고 있지 않아도 사전승인을 받아 가입할 수 있습니다.
다주택자는 해당되지 않습니다. 이용 중에 사유가 생긴 경우도 미리 입증서류를 내고 승인을 받아야 합니다.
어떤 집이 되나
| 가능 | 불가 |
|---|---|
| 주택법상 주택 (아파트·단독·다세대) | 재개발·재건축·리모델링이 진행 중인 주택 |
| 지자체에 신고된 노인복지주택 | 경매·압류·가압류가 걸린 주택 |
| 주거 목적 오피스텔 | 선순위 근저당이 정리되지 않은 주택 |
주거용 오피스텔이 되는 게 의외로 덜 알려져 있습니다. 업무용이 아니라 실제 주거로 쓰고 있으면 가능합니다.
2. 얼마를 받나
월지급금은 가입 시점의 나이와 주택가격으로 정해지고, 한 번 정해지면 집값이 오르내려도 바뀌지 않습니다.
3억 원 주택 기준 종신지급 정액형 예시입니다. 여기서 3억은 공시가격이 아니라 시세입니다. 가입 가능 여부는 공시가격으로, 월지급금은 시세(한국부동산원 → KB 시세 → 감정평가액 순)로 판단합니다.
| 나이 | 월지급금(대략) |
|---|---|
| 55세 | 약 47만 원 |
| 65세 | 약 76만 원 |
| 75세 | 약 114만 원 |
늦게 가입할수록 월지급금이 큽니다. 받을 기간이 짧다고 보기 때문입니다.
여기서 판단이 갈립니다. 일찍 가입하면 적게 오래 받고, 늦게 가입하면 많이 짧게 받습니다. 총액이 아니라 현금이 필요한 시점을 기준으로 정하시는 게 맞습니다.
위 표는 일반주택 기준입니다. 같은 3억이라도 노인복지주택과 주거용 오피스텔은 이보다 낮습니다.
정확한 금액은 한국주택금융공사 예상연금 조회에서 확인하세요.
3. 지급방식 — 크게 다섯 갈래
우대·대출상환에 각각 혼합형이 더 있어 공식 분류로는 일곱 가지입니다.
| 방식 | 내용 |
|---|---|
| 종신지급 | 인출 없이 평생 매달 받음 — 가장 기본 |
| 종신혼합 | 대출한도의 50%까지 목돈으로 빼 쓰고 나머지를 평생 |
| 확정기간혼합 | 목돈 인출 + 나머지를 정해진 기간만 |
| 대출상환 | 대출한도의 50% 초과 ~ 90%를 기존 주택담보대출 상환에 쓰고 나머지를 평생 |
| 우대지급 | 기초연금 수급자(기초연금은 65세부터 받는 별도 제도) + 시가 2.5억 원 미만 1주택 |
대출상환방식이 실무에서 유용합니다. 집에 주택담보대출이 남아 있으면 원래 가입이 어려운데, 이 방식으로 연금 재원으로 기존 대출을 갚고 나머지를 연금으로 받을 수 있습니다.
다만 인출액이 대출한도의 50%를 초과할 때만 쓸 수 있습니다.
⚠️ 지급방식은 이용 중에 자유롭게 못 바꿉니다. 종신방식 내부(종신지급↔종신혼합), 우대방식 내부에서만 변경되고 종신·확정기간·대출상환·우대 사이는 변경 불가입니다. 담보 방식(저당권↔신탁)을 언제든 바꿀 수 있는 것과 다릅니다.
우대지급방식은 2026년 6월 1일부터 두 단으로 나뉩니다.
| 주택가격(시가) | 일반형 대비 |
|---|---|
| 1.8억 이상 ~ 2.5억 미만 | 최대 약 20% 더 |
| 1.8억 미만 | 최대 약 25% 더 |
여기서 2.5억은 공시가격이 아니라 시가 기준입니다.
확정기간방식은 부부 중 연소자가 55~74세여야 신청할 수 있습니다.
4. ⭐ 저당권방식 vs 신탁방식 — 여기서 갈립니다
집을 어떻게 담보로 맡기느냐의 차이입니다.
전세 계약 때 [등기부등본](/posts/property-register-guide/)에서 보는 '신탁'(민간 신탁회사의 담보신탁)과는 다릅니다. 여기서 수탁자는 한국주택금융공사이고 가입자는 계속 그 집에 삽니다.
| 저당권방식 | 신탁방식 | |
|---|---|---|
| 담보 | 가입자가 근저당권 설정 | 소유권을 공사로 신탁등기 |
| 소유권 | 가입자에게 유지 | 공사(수탁자)로 이전 |
| 배우자 승계 | 사망 시 소유권 이전등기 필요 | 자동 승계 |
| 임대 | 보증금 없는 월세만 일부 가능 | 보증금 있는 임대 가능 |
배우자 승계가 결정적입니다
저당권방식은 가입자가 사망하면 자동으로 넘어가지 않습니다. 자녀 등 상속인 전원의 동의를 받아 소유권 이전등기를 해야 배우자가 연금을 이어받습니다.
자녀 등 다른 공동상속인이 동의하지 않으면 배우자가 연금을 못 받습니다. 실제로 분쟁이 생기는 지점입니다.
신탁방식은 소유권이 이미 공사에 있어 배우자에게 자동 승계됩니다. 다른 상속인의 동의가 필요 없습니다.
⚠️ 어느 쪽이든 배우자는 6개월 안에 채무인수를 마쳐야 합니다. 저당권방식은 여기에 소유권 이전등기가 더 붙습니다.
채무인수 시점에 배우자에게 신용관리정보가 있으면 인수가 불가능하고, 6개월을 넘기면 연금이 중단되고 대출금을 상환해야 합니다.
그런데 신탁방식이 항상 답은 아닙니다
재개발·재건축이 걸리면 반대가 됩니다.
신탁등기가 유지된 채 사업이 진행되면 주택연금을 계속 이용할 수 없습니다.
담보취득방식을 저당권방식으로 변경한 후 사업에 참가해야 합니다.
게다가 신탁방식은 조합설립인가 전까지만 가입할 수 있습니다. 저당권방식(관리처분계획 인가 전까지)보다 두 단계 이릅니다.
둘 다 해당한다면 순서로 풉니다.
재개발 예정이면 저당권방식으로 가입하고, 완공 후 새 아파트 등기를 마친 뒤 신탁방식으로 전환하면 배우자 자동 승계까지 챙길 수 있습니다.
변경은 누구나 언제든지 신청할 수 있고 연금 수급도 끊기지 않습니다. 다만 설정비용 지원은 첫 회 1번뿐이라 2회차 전환 비용은 본인 부담입니다.
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자세한 절차는 [주택연금 재개발 대응](/posts/housing-pension-redevelopment/)에 정리했습니다.
5. 비용은 얼마나 드나
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0% (최초 연금지급일에 납부) |
| 연보증료 | 보증(대출)잔액의 연 0.95%, 매월<br>단 대출상환방식·대출상환우대방식은 연 1.0% |
| 등록면허세 | 저당권방식은 가입자 부담(설정액의 0.2%, 2027년까지 최대 50% 감면)<br>신탁방식은 총 7,200원, 공사가 지원 |
| 감정평가수수료 | 필요 시 (2.5억 미만 1주택자는 지원) |
보증료는 현금으로 내는 게 아닙니다. 연금지급총액에 얹혀 나중에 정산됩니다. 당장 목돈이 나가지는 않지만 최종 정산액을 줄인다는 점은 알고 계셔야 합니다.
💡 주택연금 지킴이 통장을 쓰면 월지급금 중 250만 원까지 입금되고 그 금액은 압류가 금지됩니다. 잔액 유지와 출금·이체에는 제한이 없습니다. 월지급금이 250만 원을 넘으면 일반계좌를 함께 등록해야 하고, 대출 약정 금융기관에서만 개설됩니다.
세제 혜택도 있습니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 재산세 | 1세대 1주택자가 저당권방식으로 가입하면 본세 최대 25% 감면(2027년까지) |
| 소득세 | 대출이자비용 연 200만 원 한도 소득공제 |
| 농어촌특별세·국민주택채권 | 납세·매입 의무 면제 |
재산세 감면은 신탁방식에 적용되지 않습니다. 담보 방식을 고를 때 함께 보셔야 합니다.
6. ⚠️ 해지하면 3년간 재가입이 안 됩니다
주택연금은 언제든 해지할 수 있습니다. 그때까지 받은 연금과 이자·보증료를 일시에 상환하면 되고 중도상환수수료는 없습니다.
최초 대출실행일부터 5년 이내에 해지하면 초기보증료 일부를 돌려받습니다. 이용 기간에 비례해 줄어드는 구조이고, 가입 후 30일 이내 철회면 전액 환급됩니다. (2026년 3월부터 환급 기간이 3년에서 5년으로 늘었습니다.)
문제는 그다음입니다.
해지한 주택으로는 3년간 다시 가입할 수 없습니다.
집값이 오를 것 같아 해지했다가 생각이 바뀌어도 3년을 기다려야 합니다.
예외가 하나 있습니다. 재가입 시점의 주택가격이 직전 가입 때 가격에 연금모형상 상승률을 적용한 값보다 낮거나 같으면 3년 전에도 다시 가입할 수 있습니다. 즉 집값이 예상만큼 오르지 않았다면 길이 열리고, "올라서 해지했다"면 정확히 막힙니다.
해지는 되돌리기 어려운 결정이라고 보셔야 합니다.
7. 이런 경우는 어떻게 되나
집값이 오르면 손해인가
월지급금은 가입 시점에 고정됩니다. 집값이 올라도 늘지 않습니다.
다만 정산할 때 남는 금액은 상속인(신탁방식이면 가입 때 지정한 귀속권리자)에게 돌아갑니다. 귀속권리자는 상속인과 반드시 일치하지 않습니다. 집값이 크게 올랐다면 그만큼 상속분이 커집니다. 연금을 더 받지는 못해도 손해로 끝나지는 않습니다.
집값보다 많이 받으면
더 내라고 하지 않습니다. 정산했을 때 집값이 받은 연금에 못 미쳐도 상속인에게 청구하지 않습니다. 그 위험은 공사가 집니다.
이게 주택연금의 핵심 설계입니다. 오래 사셔도 손해가 아닙니다.
이사를 가야 하면
담보 주택을 바꾸는 절차가 있습니다. 새 집으로 담보를 옮기고 연금을 이어갈 수 있는데, 주택가격이 달라지면 월지급금이 재산정됩니다.
8. 단점도 보셔야 합니다
혜택만 보고 결정할 상품이 아닙니다.
| 단점 | 내용 |
|---|---|
| 월지급금이 고정됩니다 | 물가에 연동되지 않습니다. 20년 뒤 같은 금액의 실질 가치는 크게 떨어집니다 |
| 상속 재산이 줄어듭니다 | 자녀와 미리 상의하지 않으면 갈등이 생깁니다 |
| 처분·임대가 자유롭지 않습니다 | 저당권방식은 보증금 있는 임대가 안 됩니다 |
| 해지가 사실상 되돌리기 어렵습니다 | 3년 재가입 제한이 걸립니다 |
| 보증료가 누적됩니다 | 최종 정산액을 줄입니다 |
특히 첫 번째가 큽니다. [국민연금](/posts/national-pension-guide/)은 물가에 맞춰 오르지만 주택연금은 가입 시점 금액 그대로입니다. 오래 받을수록 실질 가치가 떨어지는 구조입니다.
그럼에도 집 말고 소득이 없는 경우 대안이 마땅치 않습니다. 장단점을 놓고 가족과 함께 결정하시는 게 순서입니다.
자주 묻는 질문
55세인데 지금 가입하는 게 나을까요?
월지급금은 늦게 가입할수록 많아집니다. 55세와 65세는 같은 3억 집이라도 월 47만 원과 76만 원으로 차이가 큽니다. 다만 총액이 아니라 현금이 필요한 시점으로 판단하셔야 합니다. 지금 생활비가 부족하면 일찍, 여유가 있으면 미루는 편이 유리합니다.
남편은 70세, 아내는 60세입니다. 얼마를 받나요?
부부 중 나이가 적은 사람 기준이라 60세로 계산됩니다. 배우자가 오래 받을 것을 전제로 설계돼 있기 때문입니다.
공시가격이 12억을 넘으면 아예 안 되나요?
가입이 안 됩니다. 다만 시가가 아니라 공시가격 기준이라, 실거래가가 15억이어도 공시가격이 12억 이하면 가능합니다. 부동산 공시가격 알리미에서 본인 주택 공시가격을 먼저 확인해보세요.
집이 두 채인데 가입할 수 있나요?
합산 공시가격이 12억 이하면 가능합니다. 12억을 넘으면 3년 이내에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
오피스텔도 되나요?
주거 목적으로 사용 중인 오피스텔은 됩니다. 등기부상 용도가 업무시설이어도 실제 주거용이면 대상입니다. 노인복지주택(지자체 신고분)도 가능합니다.
저당권방식과 신탁방식 중 뭘 골라야 하나요?
배우자 승계를 중시하면 신탁방식입니다. 저당권방식은 가입자 사망 시 상속인 전원의 동의를 받아 소유권 이전등기를 해야 배우자가 연금을 이어받는데, 동의가 안 되면 못 받습니다. 신탁방식은 자동 승계됩니다.
다만 재개발·재건축이 예정된 지역이면 저당권방식이어야 합니다. 신탁은 소유권이 공사로 넘어가 조합원 자격을 잃을 수 있습니다. 방식은 가입 후에도 바꿀 수 있습니다.
주택담보대출이 남아 있는데 가입되나요?
대출상환방식을 쓰면 됩니다. 대출한도의 50~90%를 목돈으로 받아 기존 대출을 갚고, 나머지를 평생 연금으로 받는 구조입니다. 선순위 근저당이 정리되지 않으면 일반 가입은 어렵습니다.
중간에 해지할 수 있나요?
할 수 있습니다. 받은 연금과 이자·보증료를 일시에 상환하면 됩니다. 다만 해지한 주택으로는 3년간 재가입이 불가능합니다. 가볍게 결정할 일이 아닙니다.
집값보다 연금을 더 많이 받으면 자녀가 물어내나요?
아닙니다. 정산 시 집값이 받은 연금에 못 미쳐도 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
재개발이 예정된 아파트인데 가입되나요?
사업 단계에 따라 다릅니다. 관리처분계획 인가 전까지는 가입할 수 있지만 그 이후에는 막힙니다. 신탁방식은 조합설립인가 전까지로 더 이릅니다. 이미 가입한 뒤 재개발이 시작되는 경우와도 처리가 다릅니다 → [주택연금 재개발 대응](/posts/housing-pension-redevelopment/)
정리
- 부부 중 1명 55세 이상, 합산 공시가격 12억 이하, 실제 거주가 기본 요건입니다
- 월지급금은 나이가 적은 배우자 기준이고, 가입 시점에 고정됩니다
- 저당권 / 신탁 선택이 배우자 승계와 임대 가능 여부를 가릅니다. 나중에 변경도 됩니다
- 재개발 예정 지역이면 신탁방식은 조합원 자격을 잃을 수 있습니다
- 해지하면 3년간 재가입 불가입니다
- 집값보다 많이 받아도 자녀에게 청구하지 않습니다
집을 담보로 맡기는 결정이라 되돌리기 어렵습니다. 예상연금 조회로 본인 숫자를 먼저 확인하고, 담보 방식까지 정한 뒤에 움직이시는 게 순서입니다.
근거 법령·출처
- 한국주택금융공사법 제2조·제43조의11, 같은 법 시행령 제28조의9 — 국가법령정보센터
- 주택담보노후연금보증규정 제2조·제5조
- 한국주택금융공사 — 가입 요건·지급방식·보증료·담보제공방식
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택연금」
2026년 9월 기준입니다. 월지급금과 보증료율은 변동될 수 있으니 가입 전 한국주택금융공사에서 본인 조건으로 확인하시기 바랍니다. 이 글은 제도 안내이며 개별 금융·법률 자문이 아닙니다.